Il est nécessaire d’estimer la valeur avec terrain d’une maison lorsqu’on souhaite la mettre en vente avec son terrain. En réalité, la valeur d’une maison avec espace extérieur est considérablement supérieure à sans valeur sans terrain. Et pour trouver le juste prix dans ce cas (estimation de la valeur avec terrain), il faut prendre en compte des éléments qui n’interviennent pas souvent dans la valorisation d’une habitation sans terrain. Découvrez dans cet article comment estimer votre maison avec terrain.
Sommaire :
Comment calculer le m² d’une maison avec terrain ?
Estimer le prix du mètre carré d’une maison avec terrain n’est pas facile. Il faut préciser d’emblée qu’on n’estime pas la surface bâtie et celle non bâtie de la même manière.
Dans le cadre d’une estimation avec terrain, deux cas d’écoles se présentent à vous. Il y a premièrement celui d’une maison qui reste solidaire au terrain, et vice versa.
Cas d’une maison qui reste solidaire au terrain
Ce type de terrain dispose d’un jardin d’agrément où il vous est possible d’avoir une pelouse avec un air de jeu ou un simple jardin.
Dans ce cas de figure, c’est le calcul par pondération à la superficie est appliqué. Il s’agit des espaces extérieurs qui constituent une réelle valeur ajoutée. Ces espaces sont en réalité susceptibles d’être valorisés.
En pratique, un terrain non bâti de 200 m² compte pour 20 à 40 m² de surface habitable.
Concrètement, si votre habitation fait 200 m² de superficie et votre terrain 400 m², la surface potentielle sera de 280 m², soit 200 + 400×20%.
C’est cette superficie potentielle que vous multipliez par le montant ou prix moyen du m² applicable dans votre région. Cette méthode d’estimation peut aussi être influencée par les caractéristiques du terrain en question.
Cas d’une maison doté d’un terrain divisible en lots ou parcelles
Le second cas est celui d’un logement disposant d’un grand terrain susceptible d’être divisé en lots ou parcelles. Plusieurs variantes vont intervenir dans la vente des parcelles de ce type de terrain. Il s’agit notamment de :
- L’accessibilité du site ;
- L’existence d’un projet d’urbanisation sur le site ou ses environs ;
- La constructibilité du terrain (vous pouvez vous référer sur un Plan du cadastre et du plan local d’urbanisation ou PLU pour voir s’il est possible d’effectuer une construction sur le terrain) ;
- Le type d’aménagements possibles ; etc.
Outre les paramètres du terrain, il faut également évaluer la valeur réelle de la maison elle-même afin d’avoir une estimation exacte. Les éléments à prendre en compte sont :
- L’état général du logement : le bien est-il neuf ou faut-il exécuter des travaux de rénovation ?
- La performance énergétique : ici, vous pouvez faire appel à un professionnel qui va faire un diagnostic.
- Les équipements disponibles et fonctionnels : piscine, jacuzzi, dépendances, sous-sol, balcon, etc.
- La situation et localisation : la maison est-elle située dans une zone balnéaire ? Près d’une école ou du centre-ville ?
C’est sur la base de toutes ces informations que le professionnel pourra estimer la valeur réelle de votre maison avec terrain. Il pourra fixer le prix au mètre carré de votre maison.
Pourquoi est-il important d’estimer le prix d’une maison avec terrain ?
Il est nécessaire de passer par la case « estimation » quand on veut vendre un bien immobilier avec terrain. Cette opération vous évite des cas de surestimation ou de sous-estimation de la valeur réelle de votre bien sur le marché. Voici dans les points ci-dessous les raisons pour lesquelles il est important d’estimer sa maison avec terrain.
Vendre son bien à un prix juste
Pouvoir vendre son bien à un prix juste constitue le principal avantage de faire estimer sa maison avec terrain par un professionnel avant de la vendre. Il vous sera plus facile de tirer profit de votre bien immobilier de la meilleure des manières.
Trouver les acheteurs
Passer par un processus d’estimation est aussi un moyen subtil, mais très efficace pour vendre plus rapidement. Il est clairement établi que vous n’aurez pas à faire du marketing pour votre vente.
Vendre dans les délais
Une bonne estimation de votre logement avec terrain facilite et réduit les délais de vente. Cela permet de simplifier les marges de manœuvre et de négociation avec les acquéreurs.
Répartir équitablement le bien
En cas de succession, le calcul de la valeur du bien immobilier avec terrain est primordial. Il permet un partage équitable entre héritiers, car ayant des assurances sur la valeur du bien en question.
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Quelles sont les étapes d’estimation d’une maison avec terrain ?
Il est prouvé que les logements avec terrain des grandes villes françaises affichent une valeur marchande de 15 à 20 % supérieure à celle de maisons de même nature, mais sans espace extérieur. Cela démontre que l’évaluation du terrain dans un processus de vente immobilière est incontournable. Les étapes d’une estimation de logement avec terrain sont les suivantes :
Étape 1. Contacter un professionnel (facultatif, mais important pour un projet sérieux)
Pour un projet sérieux, il vaut mieux solliciter l’expertise d’un courtier, d’une agence ou d’une notaire pour estimer votre maison. La première étape consiste donc à choisirle professionnel qui vous accompagnera dans cette aventure. Sinon, si vous croyez pouvoir effectuer l’estimation par vous-même, vous pouvez passer à l’étape 2.
Étape 2. Préparer la documentation
Vous devez ensuite rassembler tous les documents légaux de votre bien immobilier. Il s’agit des documents qui prouvent que vous êtes propriétaire et que vous disposez de tous les droits de disposer de ce bien. Il s’agit par exemple :
- Le titre de propriété
- Le plan de la maison
- Le permis de construire
- Le titre foncier
- L’acte de servitude
- La taxe foncière, etc.
Toute cette documentation est indispensable à l’estimation de votre bien immobilier. Elle permet aussi au professionnel de l’immobilier d’avoir toutes les informations légales de la maison. De plus, il saura par exemple en quelle année la maison a été construite, les matériaux d’isolation utilisés, la date des dernières rénovations et plus encore.
Étape 3. Faire une visite objective des lieux
Faire une visite des lieux est une étape cruciale qui permet de connaître l’état global de votre bien immobilier.
Lors de cette visite, l’expert immobilier va noter plusieurs éléments, afin de répondre à ces principales questions :
- Les matériaux utilisés respectent-ils les normes ?
- Doit-on effectuer des travaux de rénovation ?
- Y a-t-il des dégâts considérables ? Peut-on facilement y remédier ?
Cette visite lui permet de vérifier la concordance des éléments contenus dans les documents de propriété.
Si c’est vous qui effectuez l’estimation et donc la visite, soyez le plus objectif possible. En effet, il est très probable que vous soyez subjectif, voire trop optimiste quant à l’état de l’habitation, puisqu’il s’agit de la vôtre.
Étape 4. Analyser l’environnement
L’analyse de l’environnement consiste à appliquer des pourcentages de décote et de surcote de votre bien. Ici, l’agent (ou vous) va devoir se focaliser sur les éléments qui influencent la valeur de la maison. En pratique, plusieurs éléments de l’environnement contribuent à faire augmenter ou baisser les enchères.
Si par exemple votre maison est située près d’une école ou des services sociaux de base, cela peut lui faire gagner une surcote d’environ 10%. Par contre, les éléments qui engendrent une décote sont simplement ceux qui sont susceptibles de nuire au futur acquéreur.
Étape 5. Estimer la maison à proprement parler
Après avoir collecté toutes ces informations, le professionnel (ou vous) peut à présent procéder au calcul de la valeur réelle de votre bien immobilier. Il vous donnera avec exactitude le prix le plus juste de votre maison avec terrain.
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Quels sont les critères indispensables au calcul de la valeur d’une maison avec terrain ?
Plusieurs paramètres sont à considérer lors de l’estimation de votre logement à la vente. Ils sont présentés dans les sous-parties qui suivent.
La localisation et l’emplacement
La localisation est sans doute le critère qui vient en tête lorsqu’il s’agit d’évaluer le prix d’un bien immobilier. Les prix de l’immobilier varient en fonction de l’emplacement et de la localisation du bien. Cette réalité s’applique aussi bien sur le terrain non construit que sur un logement à vendre. Les zones les plus convoitées sont celles ayant le plus de valeur sur l’immobilier local.
En réalité, les maisons situées en zone urbaine près de la route, des commerces ou des écoles sont les plus prisées. Leur valeur marchande est plus importante que celle des habitations situées en périphériques. Si vous êtes acheteur, misez sur les biens immobiliers situés dans les zones à forte valeur actuelle ou à venir. Vous pourrez ainsi les revendre ou les mettre en location plus rapidement.
Les dimensions en m²
Avant de procéder à l’achat ou à la vente d’un terrain ou d’un logement, il faut bien tenir compte de ses dimensions. Le prix d’un bien immobilier est généralement facturé au m2. Plus les dimensions sont grandes, plus la valeur marchande du logement avec terrain augmente, tout chose égale par ailleurs.
La forme du terrain
Il est vrai que cet aspect est souvent négligé par certaines personnes. Pourtant, il occupe une place de choix dans la fixation du prix des logements. La morphologie du terrain doit donc aussi être prise en compte dans l’estimation de la valeur d’une habitation.
Il y a certaines formes qui n’offrent pas un large choix pour la structure et l’architecture de la maison. Cela influence aussi la constructibilité d’une maison. Pour les terrains avec des formes plus standard (rectangle et carré), le prix sera plus élevé par rapport au cas où vous avez affaire à un terrain biscornu.
La topographie du sol
La topographie du sol renvoie au relief du terrain. D’un côté, il y a les maisons sur terrain plat et celles situées sur une pente.
« Les terrains irréguliers demandent une expertise architecturale pointue. »
On procède parfois au nivellement ou à la mise à niveau du relief de la parcelle. Logiquement, cette opération demande des frais supplémentaires.
La nature du sol
L’état ou la nature du sol est un autre critère important. Elle vous renseigne sur le type de structure immobilière à implanter sur le site. De cette façon, le futur acheteur saura quel projet développer sur quel type de sol (végétal, rocheux, rocailleux, etc.). Cela peut constituer un argument de vente très sérieux.
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Où estimer une maison avec terrain ?
L’estimation du prix peut se faire différemment. En vérité, il existe plusieurs moyens et expertises mis à votre disposition pour estimer votre maison en toute quiétude. Très souvent, il est préférable de solliciter l’accompagnement d’un professionnel du domaine pour le faire. Les possibilités mises à votre portée sont développées ci-dessous.
L’agence immobilière
Les agences immobilières constituent le premier prestataire qui vient à l’esprit des porteurs de projets immobiliers. Elles proposent différentes prestations à la fois aux professionnels et aux particuliers. Vous pouvez contacter une agence immobilière pour estimer votre maison avec terrain. Vous pouvez également vous offrir les services d’un conseiller immobilier.
Le cabinet d’expertise foncière
Lorsqu’on veut lancer un grand projet immobilier, se diriger vers un cabinet d’expertise foncière est une bonne chose à faire. Grâce à leur connaissance du marché, les experts fonciers pourront vous donner l’estimation exacte de votre maison avec terrain. Cependant, le coût des honoraires peut être onéreux, mais vous avez l’avantage de bénéficier d’un service de haute qualité.
Le notaire
Grâce à la mercuriale des prix et à son expertise conférée par la loi, le notaire a la capacité d’estimer le prix de votre logement. En s’appuyant sur les réalités du marché et sur les données de votre propriété, il vous donnera une estimation exacte du bien en question. Certains notaires officient en ligne et peuvent vous faire gagner en temps en estimant rapidement votre bien depuis la toile.
Le promoteur immobilier
Tout comme le notaire, le promoteur immobilier possède l’expertise nécessaire à l’estimation d’un bien immobilier, quel qu’il soit. Il a la maîtrise et l’évolution des prix sur le marché. De plus, il connaît la réglementation, les lois et les normes de construction en vigueur. Sa collaboration avec les spécialistes du secteur immobilier et de la construction vous permet de bénéficier d’une estimation immobilière faite dans les règles de l’art.
Le courtier immobilier
Les agents immobiliers ou courtiers indépendants sont très sollicités pour apporter tout leur professionnalisme dans l’estimation de votre logement avec terrain. Ils ont plus de facilités dans le secteur de l’immobilier et sont aptes à mener des actions telles que l’estimation immobilière. Il convient néanmoins de bien choisir son courtier immobilier pour réaliser votre estimation.
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Peut-on estimer soi-même sa maison avec terrain ?
Oui. Tout le moment peut estimer son bien immobilier. Mais il y a lieu de porter des réserves à une telle initiative. Il faut dire que le marché de l’immobilier est assez complexe et pas toujours facile à cerner. C’est pourquoi il est conseillé de toujours faire appel à un professionnel du domaine.
Qu’à cela ne tienne, vous pouvez tout de même estimer votre maison en ligne à l’aide d’un simulateur gratuit. Il suffit d’entrer les informations requises par le simulateur et vous obtiendrez la valeur estimative de votre bien. Mais le recours à un professionnel reste le moyen le plus sûr d’obtenir une estimation exacte de votre maison avec terrain.
