La location d’une propriété résidentielle peut comporter certains risques dont toutes les parties concernées doivent être conscientes. Le contrat de bail doit préciser toutes les conditions de location et situer la responsabilité de chaque partie. Certaines clauses sont interdites parce qu’elles sont abusives, d’autres sont facultatives et il y a des clauses obligatoires qui doivent figurer sur tout contrat de bail.
Bail : Les clauses obligatoires
Les noms et adresses du propriétaire et des locataires doivent être mentionnés. Le locataire peut être appelé le « locataire » et le propriétaire, le « bailleur ». Ils peuvent également être appelés les « parties » à l’accord. Ce sont les personnes qui signeront le bail ou le contrat de location (avec un cosignataire, le cas échéant).
Description du bien locatif
Le bail doit inclure l’adresse complète du bien locatif associé. Tout doit être figuré, du numéro de logement au nombre d’étages. Vous devez ajouter des détails sur toutes les inclusions et exclusions.
Le bail doit également inclure des détails sur les meubles, les places de stationnement, les aires de stockage ou d’autres extras qui accompagnent le bien locatif.
Durée du bail
Le document doit inclure la date de début. Il précise aussi s’il s’agit d’une location au mois ou d’un bail. Si c’est un bail, la date de fin doit aussi être précisée. Les baux ont souvent une durée minimum de trois ans, lorsque le bail est conclu avec un propriétaire, et de six ans, lorsque c’est une personne morale.
VOIR AUSSI : Comment se protéger des impayés en immobilier locatif ?
Utilisation des locaux
Ce terme indique comment le locataire peut utiliser la propriété. Vous devez signaler toute réglementation ou interdiction concernant les entreprises à domicile. Les locaux ne doivent être occupés que par les personnes inscrites sur le document. Cela implique également des activités d’entretien régulières, telles que le nettoyage, la tonte de la pelouse, etc.
La meilleure façon de s’assurer que les locataires prennent soin de votre propriété est de spécifier vos conditions d’utilisation de la propriété. Il est important de noter que le locataire n’a pas le droit de faire un autre usage que celui figurant dans le bail, sauf pour les 2 exceptions suivantes :
- Le locataire peut installer le siège social de son entreprise pour une durée maximum de cinq ans, en ayant informé au préalable le bailleur.
- Le locataire peut exercer une activité professionnelle ou commerciale, à condition qu’il soit à seul l’exercer, qu’il n’y stocke pas de marchandises et qu’il ne reçoit pas de clients dans le logement.
Le montant du loyer
Les baux et les contrats de location précisent généralement le montant du loyer dû chaque mois, quand et où il est dû, les modes de paiement acceptables et les frais de retard.
Plus la zone est populaire, plus vous pouvez vous attendre à payer plus cher.
Il n’est pas légal pour un propriétaire de proposer un loyer plus élevé en fonction de la race, du sexe ou d’une autre caractéristique de groupe d’un locataire. Conformément au dispositif spécifique de la loi ALUR, le bailleur doit faire le montant plafonné des loyers dans sa zone d’habitation.
Vous devez préciser la date d’échéance du loyer, le délai de grâce pour les retards de paiement et le montant de la « pénalité » que vous allez facturer à vos locataires pour les retards de paiement. Sans cette clause, vous pourriez avoir des problèmes pour percevoir les retards de paiement. Assurez-vous de passer en revue tous les détails aussi soigneusement que possible.
VOIR AUSSI : Le top 10 des villes les plus rentables en investissement locatif en France
Dépôts et frais
Le bail doit mentionner clairement le dépôt de garantie requis, combien, pourquoi, comment et quand le dépôt sera retourné. Il doit être précisé dans le bail, si vous avez l’intention de couvrir le loyer du dernier mois. Incluez également tous les frais légaux non remboursables, comme les animaux de compagnie ou le nettoyage obligatoire.
État du logement locatif
La plupart des baux et des contrats de location comprennent une clause dans laquelle le locataire s’engage à ce que les locaux soient en état habitable et s’engage à alerter le propriétaire de toute condition défectueuse ou dangereuse.
Bail : Les clauses facultatives
Responsabilités de réparation et d’entretien du locataire
Un bail rédigé avec soin comprendra une déclaration qui rend le locataire responsable de garder les locaux locatifs propres et en bon état. Ce bail l’oblige à rembourser au propriétaire le coût de la réparation des dommages causés par son abus ou sa négligence.
De nombreuses parties indiquent aux locataires ce qu’ils ne peuvent pas faire en matière de réparations, comme peindre les murs ou ajouter des étagères intégrées sans l’autorisation du propriétaire.
Décrivez clairement les responsabilités pour l’entretien et les réparations, afin d’éviter les désaccords. En cas d’usure normale, le propriétaire doit assumer la responsabilité de l’entretien et répertorier les appareils ou les zones qu’il couvre (fenêtres, portes, appareils électroménagers, etc.).
Le propriétaire doit également énumérer les restrictions pour les réparations ou les modifications à ne pas faire dans l’espace par les locataires. Cela aidera le propriétaire à s’assurer que ses personnels de maintenance gèrent correctement les problèmes liés aux appareils coûteux et aux parties de sa propriété.
Restreindre les activités illégales du locataire
Ceci vise à prévenir les dommages matériels, éviter les ennuis et limiter votre exposition aux poursuites. Vous devez inclure cette clause et interdire les activités illégales telles que le trafic de drogue, le bruit excessif, les animaux de compagnie dangereux (le cas échéant), etc.
VOIR AUSSI : Comment reconnaître un bon agent immobilier ? Guide complet
Clause résolutoire du bail
Une clause résolutoire est une section d’un contrat énonçant les conditions dans lesquelles l’une ou l’autre des parties peut rompre le contrat, généralement en raison de circonstances particulières. Dans une clause résolutoire, chacune des parties a le droit de demander la résiliation de la totalité du bail avant son expiration.
Absences prolongées
Certains baux et contrats de location exigent qu’un locataire avise le propriétaire, s’il doit s’absenter des lieux pendant un certain nombre de jours consécutifs.
De telles clauses peuvent donner au propriétaire le droit d’entrer dans le logement locatif durant son absence, pour entretenir la propriété si nécessaire et pour inspecter les dommages et les réparations nécessaires.
Ces clauses sont fréquentes, si vous vivez dans un endroit froid où, en cas de températures extrêmement basses, les propriétaires veulent effectuer la vidange des tuyaux pour se prémunir de la casse.
Clause d’augmentation de loyer
Lorsqu’il s’agit de tout contrat de location, une clause d’augmentation de loyer peut être incluse pour protéger les deux parties. Une clause IRL stipule qu’un propriétaire peut lier le montant du loyer à l’indice des prix IRL. Cela signifie que le loyer peut être augmenté au début de chaque année de location, en fonction du pourcentage d’augmentation de l’IRL.
Ceci est fait pour :
- S’assurer que le loyer des locaux peut suivre les taux d’inflation ;
- Augmenter la valeur marchande des locaux.
Bail : Les clauses interdites
Le propriétaire n’a pas le droit d’imposer à son locataire des frais autres que le loyer et les charges. Le propriétaire ou le bailleur ne peut pas interdire au locataire de participer à une activité confessionnelle, politique ou syndicale.
Il existe plusieurs autres dispositions qui sont généralement inapplicables dans un bail.
Ceux-ci comprennent :
- Amender les locataires de quelque manière que ce soit pour manquement aux clauses ;
- Accélérer les paiements de loyer, si un locataire enfreint une règle du bail ;
- Saisir la propriété d’un locataire en cas de retard de loyer ;
- Obliger les locataires à payer pour tous les dommages causés à une unité locative.
Dans ces cas, le propriétaire s’expose à la justice.
