Pour un projet de construction dont la surface au sol fait plus de 20 m², il est capital de faire une demande de permis de construire. Cette dernière doit comprendre certaines pièces, telles qu’un plan de situation et un plan de masse. Cependant, il faut faire la différence entre ces deux plans.
Plan de masse et plan de situation : De quoi s’agit-il ?
Le plan de masse peut être défini comme un zoom sur le plan de situation. C’est un document qui représente la parcelle, mais à une plus grande échelle. Seuls le terrain associé au projet immobilier et son voisinage immédiat sont représentés.
Le plan de masse apporte un détail technique au projet immobilier. Il donne une mesure exacte des dimensions du terrain.
Comme son nom l’indique, le plan de situation est un document qui permet de situer le terrain sur lequel seront effectués des travaux. Ce faisant, il donne la possibilité de savoir quelles sont les règles d’urbanisme qui lui seront appliquées.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de chaque commune définit différentes zones où les règles d’urbanisme peuvent différer. En connaissant la localisation du terrain par rapport aux autres quartiers de la commune, il est possible d’en déduire les règles applicables.
Il faut noter que le plan de situation est souvent établi, en se basant sur :
- L’extrait de carte IGN ;
- Un plan de ville ;
- Le plan d’assemblage cadastral.
Tout cela se fait en fonction de la précision de ces derniers. En ce qui concerne l’échelle du plan de situation, elle est comprise entre 1/5000ᵉ et 1/25000ᵉ et doit être clairement précisée. Le nom de la ville ou bien le nom du district doivent être spécifiés.
Les rues principales attenantes y sont également présentées ainsi que l’orientation géographique. Le plan de situation fait sortir la localisation exacte du bien immobilier par un repère, comme un cercle annoté ou coloré.
Quelle est la divergence entre le plan de masse et le plan de situation ?
Si le plan de masse ne montre que le détail technique de la parcelle et où se situe le projet, le plan de situation est différent.
Il diffère dans le sens où il montre la localisation dudit projet dans l’ensemble de la commune dans laquelle il se trouve. Le plan de situation a pour but de montrer aux chargés de dossier, la localisation de la ville à laquelle se situe le projet. L’objectif est de vérifier qu’il respecte les règles d’urbanisme en vigueur.
Ce document aura une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25 000. Quant au plan de masse, il permet d’insérer le projet dans son voisinage. Son objectif s’apparente au plan de situation, parce qu’il cherche également à indiquer si le projet respecte les règles d’urbanisme au niveau parcellaire. Il est réalisé à une échelle comprise entre 1/100ᵉ et 1/500ᵉ.
Comment obtenir un plan de masse et un plan de situation pour une propriété ?
Trois possibilités s’offrent à vous pour obtenir un plan de masse et un plan de situation pour une propriété. La méthodologie d’obtention diffère d’un plan à un autre.
Le plan de masse
Un plan de masse n’est pas un document préétabli, il doit être dessiné. Vous pouvez le réaliser vous-même, soit faire appel à un architecte, soit le confier à votre constructeur. Si vous décidez de le faire vous-même, il est conseillé d’utiliser un logiciel.
Faire un plan de masse à la main n’est pas interdit, mais il nécessite plus de temps, un bon équipement et un minimum d’expertise.
Les principales étapes pour le faire sont les suivantes :
- Obtenir la taille et la forme du terrain ;
- Dessiner celui existant ;
- Ajouter les modifications du projet.
Pour commencer, vous pouvez vous baser sur les plans cadastraux et le site du service de consultation du plan cadastral. Avec un logiciel de retouche photo, vous pouvez ajouter au plan, des bâtiments existants, la végétation, les lignes de terrain, les altitudes et autres.
Complétez le document avec les aménagements du projet et tous ses effets sur votre terrain, c’est-à-dire modification du paysage, distances au voisinage et bien d’autres. Aucune information ne doit manquer, au risque de voir votre dossier rejeté.
Le plan de situation
Comme pour le plan de masse, si vous passez par un architecte ou un constructeur, ils se chargeront d’effectuer le plan de situation. Vous pouvez aussi le faire vous-même, sans trop de difficultés. Vous pouvez soit vous rendre à la mairie, soit aller sur internet. À la mairie, vous aurez un extrait du plan cadastral.
Si vous allez sur internet, rendez-vous sur le site du service de consultation du plan cadastral. Les cartes de Géo portail sont une autre solution pour construire des plans de situation. Vous pouvez également choisir d’utiliser Google Maps. Ces trois dernières options sont pratiques. Elles vous permettent de choisir facilement l’échelle qui vous convient le mieux.
Retenez que joindre une de ces cartes sans la retoucher n’est pas suffisant. Vous devez vous assurer d’y ajouter une échelle graphique, une orientation et toutes les autres exigences du PC2. Sans tout cela, votre dossier pourrait être rejeté.
Plan de masse et plan de situation : Pourquoi confier leur conception à un professionnel ?
La conception d’un plan de masse ou d’un plan de situation peut se faire par vous-même ou par le soin d’un professionnel de votre choix. Il peut s’agir du constructeur ou d’un architecte. Chacun de ces professionnels vous offre plusieurs avantages.
Les avantages offerts par le constructeur
Confier le plan de masse et le plan de situation à un constructeur est la meilleure solution. Il est sécurisé et plus simple qu’il se charge de tout, depuis les formalités administratives jusqu’à la construction.
Avec ce dernier, vous avez la possibilité de choisir les plans sur un catalogue. Vous disposez de garanties solides, car la réalisation des plans amène à la construction.
Le constructeur vous apporte la garantie de respect des délais, des prix fermes et définitifs, d’assurance dommage-ouvrage, des garanties décennales et autres. L’autre avantage est que le constructeur connaît par cœur tous les rouages de ces plans.
Cela s’explique par le fait qu’il a l’habitude de construire des maisons sur la base des plans qu’il vous propose. Vous avez la garantie de la bonne avancée du chantier et du respect des plans choisis.
Il est recommandé de choisir des plans standardisés, c’est-à-dire des plans qui ne seront pas personnalisés. Vous aurez peu de marge de manœuvre pour obtenir des modifications.
Les avantages offerts par un architecte
Il suffit de lui donner les informations nécessaires et l’architecte vous fera sortir quelque chose qui va vous correspondre en tous points. Il faut noter qu’une fois les plans dessinés, vous pouvez choisir de confier ou non la construction à l’architecte.
Mis à part cela, l’architecte applique des honoraires représentant environ 10 à 12 % du coût total pour une mission complète. Les plans seront payants s’il n’intervient que dans ce cadre. Retenez que l’architecte ne se charge pas des formalités administratives.
Quel que soit le nombre de missions confiées à l’architecte, celles-ci sont consignées dans un contrat de maîtrise d’œuvre. Cela est obligatoire, mais offre moins de protection et d’assurance que la CCMI.
