L’investissement immobilier consiste à acquérir un bien immobilier ou à se bâtir un patrimoine immobilier sans toujours avoir l’intention d’y loger. Des différents mécanismes d’investissement immobilier existants, la SCI et la SCPI sont les plus communs. Si elles ont en commun le fait qu’elles sont toutes deux des sociétés civiles immobilières permettant de réaliser des investissements immobiliers ou de gérer des investissements immobiliers, elles sont aussi différentes.
Il est donc essentiel de se familiariser avec ces formes d’investissement avant de se lancer dans l’immobilier. Dans cet article, nous vous présentons la SCI et la SCPI en insistant sur les points où l’on peut relever des divergences entre ces deux formes de placement, afin que vous puissiez cerner la différence entre SCI et SCPI. Commençons par un résumé clair des points de divergence entre ces deux options de placement.
Sommaire :
En bref : quelles sont les différences entre SCI et SCPI ?
Avant d’examiner en détail chacune de ces formes de placement immobilier (SCI et SCPI), voici en bref les principales différences entre elles :
- La SCI a pour principal but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à être transmis à ses héritiers / successeurs. Il constitue sans doute le meilleur placement pour atteindre ce but.
- La SCPI est un véritable produit d’investissement. Il permet de faire des placements dans l’immobilier locatif et d’attendre des rendements éventuels.
- La SCI exige plus d’efforts de gestion, contrairement à la SCPI où la société gère quasiment tout à la place de l’investisseur.
Une présentation de la SCI et de la SCPI permet de mieux prendre connaissance des différences entre elles. Ainsi, dans les parties ci-dessous, nous vous proposons d’en savoir plus sur la forme juridique, la fiscalité, les types, les avantages et les inconvénients de la SCI et de la SCPI.
SCI : forme juridique, fiscalité, types, avantages et inconvénients
Une SCI est une Société Civile Immobilière. Les points ci-dessous renseignent sur sa forme juridique, ses différents types, ses avantages et ses inconvénients.
Forme juridique d’une SCI
Une SCI est une société civile permettant aux associés de détenir et de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers de manière assez simple. Cette forme juridique de société immobilière vise principalement l’acquisition d’appartements, de maisons, de bureaux et de locaux commerciaux et industriels.
L’objectif principal visé par cette forme de société immobilière est de faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers.
Le patrimoine désormais détenu par la société immobilière est cédé aux nouveaux propriétaires sous forme de parts sociales, ce qui évite la liquidation de l’immeuble. Cette opération de vente est très souvent la cause des plus grandes dépenses durant la transmission d’un bien immobilier. C’est pourquoi, dans une SCI, les associés sont la plupart du temps liés par des liens de famille ou par alliance.
Fiscalité d’une SCI
Le régime fiscal d’une société civile immobilière est l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime est déjà assez avantageux pour les contractants au vu des possibilités qu’il offre. En effet, les associés ont la possibilité d’effectuer eux-mêmes la déclaration de revenus de la SCI dans leur déclaration de revenus annuelle. Ainsi, ce régime permet de bénéficier dès lors de la transparence fiscale. Il permet aux associés d’être directement imposés en fonction de leur part dans la société ainsi que du type de bénéfice.
Toutefois, les associés au moment de la création de la SCI peuvent aussi choisir l’option de placer leur société sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix permet d’optimiser sa fiscalité en fonction des attentes et des objectifs des différentes parties. Même si ce choix semble efficace, si les associés optent pour ce régime fiscal, la SCI obéit désormais au moment de la cession de son patrimoine au régime des plus-values. Ce régime sera source d’imposition importante. Par ailleurs, quand une SCI est soumise à l’IS, elle est contrainte de respecter des obligations comptables correspondant à la forme juridique des sociétés opaques.
Types de SCI
Il existe plusieurs déclinaisons de société civile immobilière. Si la forme la plus répandue est la SCI de location. D’autres types de SCI existent. Les membres d’une même famille peuvent créer une SCI familiale et inscrire leur maison d’habitation dans le patrimoine de la SCI. En plus de la SCI familiale, il existe la SCI de construction vente, la SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé avec chacune des particularités propres à leur mode de fonctionnement et au contrat signé par les acquéreurs.
Avantages d’une SCI
L’investissement immobilier sous forme de SCI rencontre de nombreux avantages et se révèle être un moyen efficace et simple de gestion d’un patrimoine mobilier familial. Elle permet d’effectuer des investissements immobiliers en optimisant la transmission aux nouveaux acquéreurs tout en favorisant l’optimisation des frais de succession à des taux très bas.
En outre, les acquéreurs détiennent des parts proportionnellement à leur investissement. Cela permet une fiscalité plus fluide et une gestion efficace du patrimoine.
Aussi, la SCI offre la possibilité de mettre des personnes qui partagent les mêmes intérêts ensemble et donc de rassembler des capitaux apportés par les différents investisseurs. Elle est donc un moyen de doper les capacités financières des ayants droit à travers la société. De même, elle offre la possibilité de partager les charges et les coûts liés à la possession d’un bien immobilier.
Inconvénients d’une SCI
Le principal inconvénient d’une SCI est la complexité des actions à mener pour sa création. Avec la multitude de statuts à rédiger, il peut être bénéfique de recourir au service d’un avocat. Cela permet de ne laisser aucun point qui pourrait plus tard rendre difficile la gestion ou la coaction financière.
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SCPI : forme juridique, fiscalité, types, avantages et inconvénients
La SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Les points ci-dessous renseignent sur sa forme juridique, ses différents types, ses avantages et ses inconvénients.
Forme juridique d’une SCPI
Une SCPI est une société de placement permettant d’investir dans l’immobilier en faisant des spéculations sur les tendances du marché de l’immobilier. Elle est encore appelée société « pierre papier ». Le fonctionnement de ce type de société est très simple, dans la mesure où l’acquéreur après l’acquisition de ses parts laisse la gestion de son bien immobilier à la société immobilière.
« La SCPI s’engage à gérer un parc immobilier de ses différents investisseurs en percevant des loyers pour le compte des investisseurs. »
L’opération consistera d’abord à collecter de l’argent auprès des investisseurs. Ensuite, il faudra chercher et acheter des biens immobiliers, mettre les biens en location / trouver des locataires, assurer les travaux de maintenance de parc immobilier, payer les taxes et enfin, le cas échéant, revendre les biens immobiliers.
Les principaux types de bien visés ici sont des biens immobiliers professionnels, notamment des commerces, des bureaux, des entrepôts et des locaux industriels. L’investissement pour un particulier peut venir de plusieurs sources de financement. Il peut s’agir d’un crédit immobilier, de ses fonds propres, de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie, etc.
Fiscalité d’une SCPI
Tout comme la SCI, La SCPI présente d’excellents avantages fiscaux quand l’investisseur est une personne physique. Il peut bénéficier de certains dispositifs de réduction d’impôts. Ceci est notamment valable si ses investissements permettent en l’occurrence de financer des projets locatifs dans le secteur intermédiaire.
Types de SCPI
Il existe trois types de sociétés civiles de placement immobilier, à savoir :
- Les SCPI de rendement : comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement répondent à une logique de rentabilité accrue à travers une distribution régulière des revenus qui peut se faire de manière trimestrielle. Elles sont la principale forme de SCPI. Elles représentent près de 90 % de la capitalisation totale des SCPI en France.
- Les SCPI de plus-value : elles sont plus rares, car elles n’ont pas pour principal objectif de partager les bénéfices de manière régulière.
- Les SCPI fiscales : elles offrent la possibilité au contractant de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés à des personnes ayant effectué un investissement direct.
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Avantages d’une SCPI
Plusieurs avantages sont associés à la création et à l’investissement en SCPI. Il est notamment possible de citer la coalition du risque locatif, une plus grande rentabilité, ou encore la possibilité de revendre. Tout ceci accroît la flexibilité de l’investissement.
En plus de permettre à l’investisseur de diversifier son patrimoine, une SCPI donne la possibilité à l’acquéreur de s’assurer d’une certaine sécurité, car une société est en charge de la gestion des biens. Plus encore, il n’est pas nécessaire de prévoir des frais de notaire, car aucun acte notarié n’est nécessaire. Par ailleurs, il est possible d’acquérir des parts de SCPI avec une mise de départ de 5 000 euros.
Inconvénients d’une SCPI
L’investisseur en SCPI n’est pas très à l’abri du risque de perte en capital. En effet, les prix des valeurs immobilières sont soumis à de nombreuses fluctuations. Ceux-ci dépendent de l’état de l’économie nationale et mondiale, ou encore de l’offre et de la demande en biens immobiliers. Sans des offres d’achat, il est très difficile de revendre ses parts.
L’importance de se faire accompagner
Afin de faire un choix qui prendrait en compte vos véritables attentes, en gardant en toile de fond vos intérêts / objectifs, il est essentiel de se faire accompagner quand on veut débuter dans l’investissement immobilier. Ainsi, avant de créer une SCI ou une SCPI ou de placer son argent dans une de ces sociétés, il peut être très utile consulter un avocat spécialisé ou d’autres prestataires spécialistes du domaine. Cela permettra de bien formuler votre projet et de comprendre les particularités du contrat que vous vous préparez à signer ou même du statut que vous rédigez.
Si vous décidiez de mettre sur pied une SCI, l’avocat spécialisé vous servirait de conseil. Il pourra vous aider dans toutes les formalités attachées à sa création. Son rôle sera de vous accompagner durant la rédaction des statuts, afin de décrire précisément les rôles de chacun des contractants et de clarifier le fonctionnement de la structure.
Par contre, si votre choix est orienté vers la SCPI, son rôle sera de vérifier que la société de gestion se porte bien et est capable d’assurer la gestion de votre bien.
Enfin, si vous hésitez plutôt entre SCI et SCPI, certains prestataires peuvent mieux vous éclairer en fonction de vos attentes, préférences, objectifs, mais aussi en fonction de votre profil d’investisseur.
