Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier à plusieurs ? La société civile immobilière ou SCI est une excellente option. Elle vous permet de profiter de plusieurs avantages pour une gestion partagée plus harmonieuse. Entre fiscalité transparente et transmission du patrimoine avec exonération, la SCI vous aide à surmonter certains inconvénients liés à la copropriété. Découvrez dans cet article toutes les informations importantes concernant la création et le fonctionnement de cette forme de société.
Sommaire :
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société civile immobilière est une société civile d’achat et de gestion des biens immobiliers. Elle est régie par les articles 1832 (et suivants) et 1845 (et suivants) du Code civil. Il s’agit d’une structure juridique idéale pour les investissements immobiliers, mais elle ne permet pas d’exercer d’activités commerciales.
La création d’une SCI permet à plusieurs personnes d’investir en commun dans un même bien immobilier. Elle permet également de le gérer plus efficacement et, surtout, d’en faciliter la transmission.
Il existe plusieurs formes de SCI dont les plus connues sont présentées dans les points ci-dessous.
La SCI de gestion ou de location
C’est le type de SCI le plus répandu. Il vous donne la possibilité d’acheter un portefeuille immobilier en combinant les fonds des nombreux associés. Ensuite, le ou les biens sont mis en location. Les loyers sont ensuite répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital de la SCI. Ainsi, l’objectif est de fructifier l’investissement de départ sur le long terme.
La SCI multipropriété
Encore appelée SCI de jouissance à temps partagé, cette forme de société permet d’acquérir une résidence ou une maison secondaire partagée. Celle-ci est censée être répartie entre les différents associés au prorata de leurs apports respectifs. Il s’agit donc d’une répartition destinée à l’occupation effective du logement. La répartition de la résidence se fait sur la base du capital social détenu par chaque associé de la société.
La SCI construction-vente
Cette forme de société permet d’acquérir des biens immobiliers et des terrains destinés à la revente. En raison de sa position unique, la SCI de construction-vente ne s’adresse pas aux particuliers. Il s’agit d’une forme de société réservée aux professionnels du secteur de l’immobilier.
La SCI familiale
L’attrait principal de cette forme de SCI est la transmission du patrimoine immobilier familial de génération en génération. La transmission ici se fait dans le seul cadre familial. Ainsi, chaque actionnaire (associé) de la société a des droits à faire valoir. Il s’agit en fait d’un ou plusieurs biens immobiliers hérités par voie successorale.
En cas de décès, la transmission est simplifiée d’un point de vue fiscal. Les parts sociales sont distribuées comme cela se fait dans toute société civile immobilière. Par conséquent, cette façon d’acquérir une part du patrimoine immobilier familial présente des avantages considérables pour ceux qui souhaitent hériter.
La SCI d’attribution
Cette forme d’entreprise immobilière non commerciale permet d’acquérir un bien immobilier et de le répartir entre associés. Elle offre notamment une répartition plus exacte des différents lots entre les propriétaires associés.
En prenant l’exemple de l’acquisition d’un immeuble, le but est que chaque membre de la société soit propriétaire d’un ou plusieurs logements. Aussi, il convient de souligner que la SCI d’attribution a une durée de vie limitée. Elle s’effrite à la suite de la répartition du bien.
Pourquoi créer une SCI ?
Un achat immobilier – maison, appartement, etc. – avec une SCI présente plusieurs avantages. En plus de la flexibilité et de l’indépendance organisationnelle de la SCI, cette forme de société présente de nombreux autres atouts abordés dans les paragraphes ci-dessous.
Bénéficier d’une bonne capacité d’emprunt
La SCI augmente votre capacité d’emprunt par deux, trois ou plus, selon le nombre d’associés. Ainsi, vos moyens financiers s’étendent de façon considérable. La décision de la banque tient compte de votre solvabilité, et donc, de votre capacité d’emprunt.
Avoir des partenaires d’affaires
L’achat d’un appartement en SCI permet d’investir dans l’immobilier avec un ou plusieurs partenaires d’affaires. Qu’il s’agisse d’un associé, des amis ou des membres de la famille, cela renforce les capacités d’investissement. De plus, cela facilite l’obtention de financements extérieurs.
Mutualiser les dépenses et les charges
Un autre avantage de la SCI vient de ce que les coûts d’obtention et d’exploitation d’un bien immobilier sont partagés. Ainsi, tous les associés prennent en charge les charges d’entretien, le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
Il en est de même pour les frais des travaux et bien d’autres frais supplémentaires. Investir en commun permet donc aux associés de partager les dépenses et les frais liés à la possession d’un immeuble.
Gérer efficacement le patrimoine immobilier familial
La SCI permet également de gérer le patrimoine immobilier familial de manière optimale. Cela permet d’éviter le régime de l’indivision. Dans une succession classique, le régime de l’indivision permet donc aux héritiers de devenir propriétaires du bien immobilier légué. De cette façon, chaque héritier est propriétaire de la part qu’il hérite de l’ensemble du bien en proportion.
En revanche, dans le système de la SCI, chacun est propriétaire de sa part sociale. Acquérir une maison en SCI pour y vivre n’est intéressant que dans le cadre d’une planification successorale.
Bénéficier de la responsabilité non limitée
La responsabilité des associés est indéfinie et non solidaire dans le cadre d’une SCI. Si par exemple votre société civile fait des emprunts, alors ni votre responsabilité ni celle de vos associés se trouve engagée. La responsabilité non limitée permet aux créanciers de saisir la société civile en premier recours avant d’interpeller les associés.
Admettons que votre société civile immobilière doit 100 000 € à ses créanciers. Ces derniers ne peuvent pas exiger de vous (vous et vos associés) de régler cette obligation. Avant de vous contacter, ils doivent d’abord saisir la SCI, afin de demander le paiement.
Voici ce que cela implique :
- Votre responsabilité dans une société civile immobilière est illimitée, c’est-à-dire, ne se limite pas à vos apports dans le capital social de votre SCI. Si vous avez contribué à hauteur de 40 000 € et que le montant à rembourser est de 60 000 €, les créanciers ne peuvent demander qu’un paiement de 20 000 € restants de votre patrimoine personnel
- Vous êtes individuellement responsable des obligations de la SCI au prorata de votre part du capital. En cas de dette, les créanciers demandent à chaque associé de payer ce qu’il doit.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI en France se fait auprès du greffe du tribunal de commerce compétent pour immatriculation. Pour ce faire, vous devez constituer un dossier comportant une quantité spécifique d’informations et de documents, notamment :
- Les statuts de la société civile immobilière : ils sont incontournables pour créer votre SCI, car énoncent les faits principaux de l’entreprise ainsi que les règles d’organisation et de fonctionnement de votre SCI
- Le formulaire MO : c’est un document Cerfa qui permet d’indiquer toutes les informations relatives à votre SCI (siège social, régime fiscal, gérant, etc.).
- L’attestation de publication/parution : elle certifie que votre SCI a bien été publiée dans une parution ou un journal d’annonces légales.
- La déclaration des bénéficiaires/associés de la SCI : elle permet d’identifier les personnes physiques qui contrôlent plus de 25% du capital de la société civile immobilière.
- L’attestation de domiciliation : il s’agit simplement de l’adresse du siège social de votre SCI.
N.B. L’extrait Kbis de la société civile immobilière est fourni une fois que le greffe approuve et valide le dossier de création de votre société. Aussi, prenez le temps de définir les statuts et l’objet social de votre société.
Comment fonctionne une SCI ?
Le fonctionnement d’une SCI est régi par des statuts. Seuls les statuts peuvent garantir le bon fonctionnement de la société et permettent d’éviter toute impasse lorsqu’ils sont bien rédigés. De ce fait, les clauses et certaines mentions doivent être clairement définies, à l’instar des points suivants :
- La durée du mandat du gérant ;
- Les modalités de vote à la majorité lors des assemblées ;
- Les règles particulières en cas de cession ou d’échange de parts ;
- Les dispositions d’autorisation en cas d’entrée ou de sortie de la société, etc.
En pratique, l’administrateur de la SCI est chargé des opérations courantes. Les décisions les plus importantes sont très souvent prises en assemblée générale. Les personnes autorisées à convoquer une assemblée sont librement déterminées par les statuts.
Par ailleurs, l’administrateur doit présenter les comptes à l’assemblée des associés pour approbation dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice.
La convocation des membres de l’assemblée générale est envoyée par lettre recommandée au moins quinze jours avant la date de l’assemblée. L’ordre du jour doit être inclus dans la convocation à l’assemblée générale.
Un procès-verbal (PV) est établi après chaque session de l’assemblée ou après chaque décision prise par les associés. Le PV est signé par le gérant si jamais cela est prévu dans les statuts.
Aussi, si la SCI a choisi de payer l’impôt sur les sociétés, une comptabilité commerciale doit être tenue. Cette comptabilité est nécessaire en toutes circonstances pour permettre aux associés de comprendre leurs droits au sein de la société civile immobilière. Elle permet également d’évaluer les comptes et de valider l’adhésion de nouveaux associés et pour. La société civile doit déclarer ses recettes et ses dépenses pour l’exercice, afin de calculer son résultat comptable.
VOIR AUSSI : Construction immobilière : quand et comment demander un permis ?
Quels sont les droits et les obligations des associés d’une SCI ?
En tant qu’actionnaire d’une SCI, vous avez les droits et obligations suivants :
- Participer à la prise des décisions importantes de la SCI : approbation des comptes, nomination ou révocation du gérant, sanction du gérant, décisions excédant les attributions du gérant, etc. ;
- Convoquer une assemblée générale extraordinaire par lettre recommandée.
- Adresser une demande d’explication au gérant sur des questions particulières en lien avec la société civile immobilière ;
- Participer à la modification des statuts ;
- Accéder à la documentation ou à certains registres reçus ou créés par la SCI ;
- Voter lors des différentes sessions de l’assemblée générale (AG) ;
- Céder ou vendre ses parts à un tiers.
