La vente de tout bien est à priori un contrat synallagmatique ! Ce qui implique que vous donnez quelque chose et vous recevez en retour une autre chose. Et comme le dit Jean-Jacques Rousseau dans le contrat social : « L’obéissance à la loi qu’on s’est prescrite est liberté ». Vous êtes libre de vendre n’importe quel bien en respectant les clauses du contrat, mais un bien immobilier ne se vend pas comme de la pâtisserie.
La vente de biens immobiliers est une affaire maîtrisée par des professionnels. Entre particuliers, elle est risquée pour une multitude de raisons et se faire léser est très facile. Soit, vous tombez sous le coup de la loi ou vous vous faites exploiter. Vice, dol, ce sont autant de choses qui peuvent entacher votre vente immobilière. Bien comprendre les risques probables auxquels vous vous exposez est important afin de laisser les professionnels agir pour votre compte.
Sommaire :
Qu’est-ce qu’un bien immobilier ?
En France, il n’existe pas à proprement parler un texte de loi spécifiquement dédié à l’immobilier pour mieux élucider la question. Nous avons le Code civil, le Code de la construction et de l’habitation ainsi que celui de l’urbanisme qui en font cas.
On peut retenir qu’un bien immobilier est un bien immeuble. Dans l’imaginaire collectif, nous avons tendance à assimiler un bien immobilier à un appartement, une maison ou toute autre propriété bâtit ou non. Un bien immobilier recouvre des aspects bien au-delà de ces conceptions.
Il est possible que certains accessoires soient intégrés aux biens immobiliers qui le sont par nature ou par destination. Les installations techniques, le matériel mobilier et même des ressources à caractère naturel peuvent bien faire partie d’un bien immobilier. Le plus important est de faire la part des choses quand vous venez à la décision de passer à la vente en tenant compte des diverses composantes de votre bien. L’avis d’un expert en la matière est supposé meilleur.
Comment vendre un bien immobilier ?
Vendre un bien immobilier revient à transférer la propriété de ce bien à une autre personne. Cette transaction implique que le bien dont on se départit sort de votre patrimoine pour intégrer celui du nouvel acquéreur. En ce sens, la vérification physique doit être possible, tout comme le lien de propriété qui lie le propriétaire ou le possesseur au bien en question.
Il faut aussi garder à l’esprit que la vente d’un bien immobilier passe par la possession de ce dernier, car on ne peut pas vendre ce qu’on ne possède pas. La cession d’un bien immobilier nécessite des mesures préalables qu’il faut prendre.
D’une part, ne pas respecter certaines conditions vous expose à des situations malencontreuses, que vous soyez le vendeur ou même l’acheteur. Dans une autre mesure, votre responsabilité pourrait aussi être engagée vis-à-vis de la loi et des règlements en vigueur.
Au titre, des mesures préalables à prendre, il y a :
- Réalisation des contrôles de conformité du bien immobilier sur le plan sécuritaire et sanitaire ;
- Détermination précise de la surface habitable des biens immobiliers qui sont en copropriété ;
- Prospection préalable pour une estimation du prix au mètre carré, surtout pour les terrains nus ;
- Détermination des caractéristiques particulières qui justifient une amélioration ou une diminution du prix de vente ;
- Confier le dossier de vente à une agence immobilière pour une gestion professionnelle du processus.
Dangers des transactions immobilières de particulier à particulier
On ne peut nier que vendre une maison, un lopin de terre ou encore des locaux commerciaux est totalement à l’abri de certaines surprises désagréables. Autant pour le vendeur que pour l’acheteur, des vices cachés lors de la vente peuvent très vite surgir et donner lieu à des litiges fonciers. Dans bon nombre de cas, rectifier le tir n’est le plus souvent possible, une fois que la transaction a été finalisée.
À quoi s’expose un acheteur de bien immobilier ?
Les raisons qui poussent à la vente d’un bien immobilier sont multiples. Dans certains cas, la décision de vendre est motivée par des intentions inavouées de la part du vendeur. Il n’est pas rare que le bien que vous envisagez d’acheter soit entaché de malfaçons ou de certaines nuisances que le vendeur se garderait volontiers de ne pas révéler.
Les risques auxquels vous vous exposez pour les transactions de ce genre entre particuliers sont multiformes. La conformité du bâtiment en ce qui concerne la disponibilité d’eau, d’électricité, de gaz, du taux d’amiante dans les parois des murs sont autant de détails qu’il convient de prendre en compte avant de sortir le chéquier.
Sans l’intervention d’un professionnel en la matière, les dangers les plus courants auxquels vous pourriez généralement être soumis sont :
- Les défauts techniques de construction ;
- Non-respect de la réglementation par rapport à la construction ;
- La non-divulgation de certains détails liés à la copropriété ;
- Absence d’informations sur des nuisances qui altèrent ou empêchent la jouissance convenable du bien ;
- Mensonges ou attitude dolosive concernant certaines caractéristiques de la propriété immobilière.
Quid du vendeur ?
En matière de vente immobilière entre particuliers, l’acheteur se trouve être la personne la plus exposée, mais il n’est pas à oublier que le vendeur prend aussi certains risques. C’est ici que se trouve tout l’intérêt des diagnostics techniques préalables pour la sécurité de la vente, mais aussi pour se prémunir d’éventuelles questions litigieuses.
En tout état de cause, le plus grand risque pour le vendeur dans les transactions foncières de particulier à particulier reste la sous-évaluation du prix par rapport au prix approximatif du marché.
Beaucoup plus que de se voir léser par une sous-évaluation du prix qui est financièrement désavantageux pour le vendeur, ce dernier peut aussi engager sa responsabilité. Que la sous-évaluation soit intentionnelle ou non, elle est appréhendée face à la loi comme une soustraction aux charges fiscales. Vous tombez sous le coup de la fraude fiscale et un redressement fiscal sera initié par l’administration.
Au cas où l’acheteur remarquerait que vous avez perçu plus qu’il ne faut du montant lors de l’opération, vous serez obligé de rembourser le surplus perçu. Ce n’est pas là le plus grave. Votre responsabilité civile et pénale pourrait aussi être mise en cause dans des cas comme celui d’un dol patent. Ce genre de situation entraîne, dans un premier temps, la nullité de la vente et vous pourrez être passible de poursuites judiciaires.
Bon à savoir
Vous décidez de vendre à un ami votre bien et vous avez déjà établi les conditions, mais savez-vous que la vente peut ne pas aboutir tout de même ? C’est tout à fait vrai au nom du droit de préemption que pourrait évoquer la commune pour cause d’utilité publique ou un éventuel locataire qui occupe les lieux. C’est une entorse au droit de faire affaire avec qui l’on veut, mais c’est la loi.
