La question de l’apport personnel revient souvent lorsqu’il s’agit de projet d’acquisition immobilier réalisable sur la base d’un emprunt. En général, il s’agit d’une condition imposée par la plupart des institutions bancaires en matière de crédit immobilier.
Au moment d’acquérir un bien immobilier, vous aurez besoin d’effectuer un apport personnel, même lorsque vous comptez solliciter un crédit immobilier auprès d’une banque. La question que de nombreuses personnes se posent est de savoir s’il sera nécessaire de dépenser tout son avoir en apport au moment de l’achat du logement. À combien s’élève alors un apport dans le cadre d’un achat immobilier ? Découvrez !
Sommaire :
L’apport personnel en crédit immobilier : qu’est-ce que c’est ?
C’est une somme d’argent exprimée en pourcentage qui s’applique au montant total du crédit immobilier. Autrement dit, l’apport personnel est un investissement sur fonds propre dont vous devez disposer lorsque vous avez en projet d’acheter un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire.
Généralement, l’apport personnel d’achat immobilier sert à payer les frais relatifs à l’emprunt comme la caution et les frais de notaire. L’emprunt avec apport est la norme en France. Dans le cadre d’un crédit immobilier, les institutions bancaires l’exigent systématiquement, car il constitue un facteur déterminant dans le montage du dossier de la demande de crédit.
Quel est l’apport personnel idéal pour l’achat d’un bien immobilier ?
A priori, notez que le calcul du montant d’un apport personnel s’effectue en multipliant la somme que vous souhaitez investir par le pourcentage prévu par l’institution financière à cet effet. Le taux minimum exigé par la plupart des établissements bancaires est de 10 %. Ainsi, si vous désirez par exemple souscrire à un prêt pour un bien immobilier d’une valeur de 300 000 euros, vous aurez besoin d’un apport personnel égal à 30 000 euros au minimum.
Il est tout de même important de savoir que ce pourcentage ne s’applique pas à tout vent. Si vous interrogez votre banque pour savoir l’apport nécessaire pour l’achat d’un bien immobilier donné, la réponse ne sera pas 10 % de façon inconditionnelle. Souvent, ce taux s’applique dans le cas où il serait question de l’achat d’une première résidence principale.
L’idéal est d’avoir un apport personnel entre 30 % ou 40 % du montant du bien immobilier.
Dans d’autres circonstances, les établissements prêteurs exigent un apport personnel allant de 10 à 20 %. Encore faut-il remarquer que cette marge est applicable dans le cadre d’un contexte immobilier positif. Lorsque le marché se tend et que les taux d’intérêt partent en hausse, les banques peuvent exiger jusqu’à 40 % du montant en guise d’apport.
Généralement, les banques accordent plus d’intérêt aux emprunteurs dont l’apport personnel équivaut à 20 % ou plus du montant du bien qu’ils souhaitent s’offrir. Néanmoins, pour un crédit immobilier, vous pouvez réaliser un apport de l’ordre de 30 % ou 40 % du montant du bien, si votre économie le permet. Sachez que l’apport personnel d’achat immobilier idéal est de 30 %. Vous n’êtes donc pas obligé de mettre tout votre argent pour investir dans l’achat d’un immobilier avec un crédit. En revanche, un bon apport immobilier porte des atouts non négligeables.
Quels sont les avantages d’un bon apport immobilier ?
L’apport immobilier est un vrai levier de négociation. Plus il est élevé, plus vous êtes susceptible d’obtenir un meilleur taux de crédit et de faire baisser les dépenses annexes à l’emprunt telles que :
- les frais de dossier,
- les pénalités de remboursement anticipé,
- le coût de l’assurance emprunteur, etc.
Par ailleurs, sur la base d’un apport consistant, vous êtes à même de négocier avec l’établissement prêteur une hausse de votre taux d’endettement maximum afin d’emprunter plus (ou sur une durée plus courte). En réalité, les banques considèrent l’apport immobilier comme une preuve de votre sérieux financier. Cela leur permet de rendre la charge du crédit octroyé supportable. De plus, ils s’appuient sur le taux de votre apport personnel dans l’évaluation votre capacité d’épargne.
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Comment constituer l’apport personnel ?
Le montant déterminant votre apport personnel peut avoir diverses provenances. Il est possible de le constituer avec vos économies, un héritage, un prêt familial, une donation, la vente d’un bien immobilier ou la participation aux bénéfices de votre entreprise. Il est important de souligner que les participations d’entreprise sont soumises à des règles strictes. Elles ne peuvent être débloquées par anticipation, sauf pour soutenir un projet d’acquisition de résidence principale. La constitution de l’apport personnel peut également s’effectuer à partir de certains financements, tels que le PTZ (prêt à taux zéro), l’épargne logement et le prêt Action Logement.
La nécessité de l’apport personnel pour l’obtention d’un crédit immobilier peut être contournée dans certains cas. Lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif par exemple, il est possible d’obtenir un crédit à taux zéro. Les intérêts de l’emprunt étant défiscalisés, notamment sous l’effet de la loi Pinel. Il est même plus intéressant de ne pas avoir d’apport dans ce cas précis. Le même principe s’applique dans le cadre de l’acquisition d’une résidence secondaire.
Peut-on obtenir un prêt à 100 % sans apport personnel ?
D’évidence, tout le monde ne dispose pas d’un apport pour financer un achat immobilier. De plus, il n’y a aucune disposition légale qui exige de présenter un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier. Il est par conséquent possible de négocier avec l’établissement prêteur un emprunt à 100 %. L’intégralité de votre projet immobilier est ainsi financée. Toutefois, même si ce type de financement existe, autant vous dire tout de suite que le processus pour son obtention est pénible.
Quelques rares banques proposent des produits dans ce sens, en fixant néanmoins des conditions très strictes. Pour parvenir à obtenir un tel prêt, il faudra alors présenter un dossier solide et justifier de ce manque d’apport personnel par une raison que l’établissement prêteur pourra juger « recevable ». Une situation familiale complexe, une longue période de chômage, les suites d’une maladie sont autant d’arguments qui peuvent contribuer à l’obtention de ce type d’emprunt immobilier.
Qu’en est-il du prêt à taux zéro ?
De manière concrète, le prêt à taux zéro peut être valable pour l’acquisition d’une maison neuve ou d’un appartement neuf. Il peut être également accordé pour des travaux de rénovation d’un logement ancien. Dans ce dernier cas, les travaux doivent respecter un certain montant. En réalité, pour prétendre à un prêt à taux zéro (ou PTZ) dans le cadre des travaux de rénovation, il faudra que lesdits travaux représentent plus de 25 % du coût total de votre achat. Cela peut inclure le coût pour construire une maison par exemple, mais également les honoraires de négociation si une agence immobilière intervient.
Pour finir, sachez tout de même qu’il n’est pas possible d’avoir de vrai projet immobilier uniquement avec un prêt à taux zéro. Il faut nécessairement compléter celui-ci avec un prêt immobilier contracté auprès d’une banque. Aussi l’absence d’apport personnel d’achat immobilier augmentera indéniablement le coût total du crédit immobilier. Le taux d’intérêt en sera certainement plus élevé.
