Lorsque l’on se lance dans une aventure immobilière, l’un des principaux défis est le choix du statut juridique de votre entreprise. Les deux options les plus courantes dans le cadre juridique français sont la SAS et la SCI. Chacune d’entre elles présente des atouts uniques et des considérations adaptées aux nuances des projets immobiliers. Penchons-nous sur les subtilités des statuts SAS et SCI, afin d’éclairer ceux qui s’apprêtent à faire ce choix décisif.
Sommaire :
SAS : quelles opportunités pour un projet immobilier ?
La SAS est une structure privilégiée par de nombreux entrepreneurs en raison de sa souplesse et de sa simplicité. Elle présente des avantages notables dans le cadre de projets immobiliers, lesquels sont explicités ci-dessous.
La particularité d’un partenaire exclusif
L’une des caractéristiques de la SAS est sa capacité à fonctionner avec un seul partenaire ou associé. Lorsqu’il n’y a qu’un seul partenaire, la SAS se transforme en SASU, c’est-à-dire en Société par Actions simplifiées à associé Unique.
Dans ce cas, l’actionnaire unique dispose de tous les privilèges/pouvoirs habituellement répartis entre un groupe d’associés. Il en est tout autrement d’une société immobilière, telle qu’une SCI, qui nécessite au moins deux associés.
De plus, le mécanisme d’immatriculation du Tribunal de commerce récuse toute tentative d’immatriculation d’une SCI avec un associé unique. Si les actions/parts d’une SCI sont regroupées sous un seul propriétaire, un délai de rectification est prévu. À défaut de quoi l’entreprise risque d’être dissoute.
Toutefois, la SAS donne au partenaire unique, la liberté de la structure de gestion, y compris celle de prise de décision.
Pour les projets immobiliers, cette autonomie peut accélérer les décisions liées à l’acquisition, au développement et à la gestion des biens.
La responsabilité limitée des partenaires
La SAS fonctionne comme une entité commerciale, plus précisément comme une SA ou Société par Actions. Ce cadre juridique exige que la responsabilité des actionnaires ou partenaires soit limitée à leur participation au capital.
En cas d’insolvabilité de la société, les partenaires risquent uniquement de perdre les fonds qu’ils ont investis initialement. Cela s’étend aussi à tout apport ultérieur pendant la durée d’exploitation de la société.
Toutefois, cette protection ne s’étend pas aux scénarios dans lesquels les associés se sont engagés à fournir des garanties personnelles. On peut citer les dépôts initiaux et plus encore.
La SAS est compatible avec des activités immobilières commerciales
Une SAS fonctionne comme une entité commerciale, ce qui lui confère la capacité inhérente de s’engager dans diverses activités commerciales. Il s’agit principalement de celles liées aux projets immobiliers.
En effet, une SAS dispose de l’autonomie nécessaire pour s’engager dans des transactions immobilières. Ceci dans le but d’obtenir des rendements financiers notables. En revanche, des entités comme la SCI sont limitées à des engagements civils, dépourvus d’activités commerciales.
Toutefois, la SAS se différencie par sa grande flexibilité, offrant aux investisseurs un plus large éventail de possibilités. Celles-ci leur permettent de définir les objectifs de leur entreprise.
Une grande polyvalence réglementaire pour les associés
Le cadre réglementaire de la SAS reste particulièrement souple. Cette souplesse confère à ses partenaires une flexibilité inégalée dans la structuration de leurs activités. Elles peuvent se faire ainsi à leur convenance. Les statuts fondateurs d’une SAS occupent une place de choix dans ce contexte.
Ainsi, les fondateurs ont la possibilité d’instituer des comités spécialisés chargés de prendre des décisions spécifiques. Cela fait en sorte que le pouvoir ne soit pas uniquement entre les mains des associés. Diverses dispositions, telles que des clauses d’exclusion ou d’approbation, peuvent être intégrées de manière transparente.
En outre, la SAS a la possibilité d’introduire diverses catégories d’actions, conférant des prérogatives distinctes à leurs propriétaires respectifs. Ces actions privilégiées illustrent l’extensibilité inhérente aux structures des SCI.
VOIR AUSSI : SCI vs SCPI : quelle est la différence entre SCI et SCPI ?
Investir dans l’immobilier en France : les avantages du statut de SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) se spécialise dans la détention et la gestion d’actifs immobiliers. Moins connue que la SAS, la SCI présente pourtant plusieurs avantages distincts pour les investisseurs immobiliers.
Flexibilité de l’imposition des bénéfices pour la SCI
La SCI bénéficie d’une transparence fiscale unique. Contrairement à la SAS qui relève de l’impôt sur les sociétés, la SCI ne subit pas d’imposition directe. Au contraire, dans une SCI soumise à l’IR, ce sont les associés qui assument la responsabilité fiscale.
Ils payent des impôts sur les bénéfices réalisés en fonction de leurs parts respectives dans la SCI.
Cela peut se traduire par un impôt sur le revenu pour certains ou par un impôt sur les sociétés pour d’autres.
Toutefois, il convient de noter qu’une SCI a le choix de passer au régime fiscal de l’IS. Alors que la SAS est intrinsèquement liée à l’impôt sur les sociétés ou IS.
Des contraintes administratives minimales
Contrairement aux entités commerciales, la plupart des sociétés civiles, y compris les SCI, sont exemptées d’obligation de création d’un compte annuel. Elles sont également dispensées de l’inscription annuelle au registre du tribunal de commerce.
Cela contraste avec les entités de la SAS, qui sont obligées d’adhérer à ces exigences. En outre, les SCI relevant de l’IR peuvent être amenées à tenir une simple comptabilité de trésorerie.
À l’inverse, celles qui relèvent de l’IS, comme les SAS, sont tenues d’appliquer les normes de la comptabilité d’exercice.
Profiter des avantages du régime TNS
Le gérant ou la personne qui dirige une SCI peut bénéficier des avantages du régime de l’auto-entrepreneur ou TNS. Lorsqu’il perçoit un salaire et qu’il a le statut d’associé au sein de l’entreprise, il relève du régime SSI.
De ce fait, il bénéficie ainsi des privilèges liés au statut de travailleur indépendant. Dans ce cas, environ 45 % de son salaire net est consacré aux cotisations sociales. Ceci lui offre une protection comparable à celle d’un dirigeant de SAS (le président).
Toutefois, la principale distinction se situe au niveau de la cotisation à l’assurance vieillesse ou retraite. Si le président perçoit un salaire annuel supérieur au seuil annuel de sécurité sociale, son taux de cotisation frôle 80 %. Ce seuil annuel de sécurité sociale est plafonné à 44 000 euros.
Cette augmentation est due au fait que sa situation financière est meilleure que celle du dirigeant TNS.
VOIR AUSI : Tout savoir sur le métier d’agent immobilier indépendant
SCI ou SAS : quel statut pour quel type de projet immobilier ?
La SCI est fréquemment choisie dans le cadre de différents projets immobiliers :
- L’acquisition d’une résidence principale, notamment entre membres d’une même famille, entre associés, concubins, etc. ;
- L’achat à plusieurs des habitats et/ou résidences secondaires ;
- La construction et la vente (souvent appelée promotion immobilière) ;
- La location conjointe d’un bien immobilier en copropriété ;
- Projets de construction en collaboration entre partenaires.
Ce cadre juridique s’avère avantageux lorsque les associés partagent des objectifs communs et cherchent à cogérer leur patrimoine.
En outre, la SCI est une option privilégiée pour les entreprises de location.
Elle facilite la répartition équitable des revenus locatifs ou fonciers entre ses membres, ce qui offre des avantages fiscaux potentiels.
En revanche, la SAS immobilière est plus adaptée à des projets d’envergure tels que :
- L’achat et/ou revente ;
- La construction d’immeubles destinés à la location.
Ce statut confère aux actionnaires un pouvoir accru dans la gestion et l’orientation stratégique de l’entreprise.
Location meublée : pour quel statut ?
Pour la gestion d’une location meublée, il est tout à fait possible de choisir entre les statuts SCI et SAS. Compte tenu du caractère commercial de cette activité, les entités telles que les SCI sont imposables à l’IS.
Pour les prestataires qui préfèrent la SAS immobilière, notez que la double imposition peut s’appliquer à tout moment. Cette structure nécessite en effet le paiement de l’IS pour les revenus fonciers et autres plus-values perçues.
Elle est également soumise, le cas échéant, au paiement de l’impôt sur le revenu pour tous les dividendes distribués aux actionnaires.
Cependant, il existe une stratégie pour contourner l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Il suffit de canaliser les revenus de la SAS dans des projets immobiliers alternatifs.
VOIR AUSSI : Le profil type d’un investisseur en SCPI
Quel statut pour une holding ?
La création d’une société holding, telle qu’une SCI ou simplement une SAS, présente plusieurs avantages fiscaux.
La SCI, très connue sous le nom de « Société Civile Immobilière », vous donne accès à des régimes fiscaux favorables. Notons précisément l’intégration fiscale, et par ailleurs, le régime « mère-fille ». De plus, vous profitez de l’utilisation du régime de l’apport-cession pour rationaliser le transfert des actifs immobiliers.
En outre, la SCI permet d’affecter une part importante des dividendes de votre holding au règlement des obligations de la structure. Ces parts se chiffrent précisément à près de 95 %.
La société par actions simplifiée quant à elle offre des opportunités fiscales similaires à celles de la SCI. Elles sont par ailleurs complétées par une exonération des plus-values en situation de cession de titres.
Conformément au Pacte Dutreil, notez une exonération de 75 % sur l’évaluation des transmissions à titre gratuit en provenance de holdings actives.
Les conditions spécifiques de cette exonération sont définies à l’article 787-B du code général des impôts (CGI).
En conclusion, le choix entre la SAS et la SCI pour un projet immobilier n’est pas une décision facile. Il faut considérer différents facteurs, notamment l’ampleur du projet, ses objectifs, ses implications fiscales et sa vision à long terme. L’appréhension des avantages de chaque statut permettra aux parties prenantes de prendre des décisions éclairée et adaptée pour optimiser leurs investissements immobiliers.
