Si un projet ou une construction immobilière vient à être abandonné, c’est pour des raisons données, mais pas forcément à cause d’un besoin urgent. Dans bien des cas, vous vous frotterez les mains pour avoir tiré le jackpot en achetant une construction immobilière avec des travaux de rénovation.
L’achat d’un bien immobilier avec des travaux à réaliser semble un peu plus complexe qu’on ne peut l’imaginer. Commencez par effectuer des opérations et enquêtes préliminaires avant tout achat immobilier. Il est primordial de passer par des prérequis pour conclure une bonne affaire. Autorisations administratives, respect des normes techniques, taux d’exécution des travaux, budgétisation des coûts sont à prendre en compte avant l’achat. Dans cette aventure, ne pas être seul et se faire assister paraît comme un gage de réussite du projet d’acquisition et de rénovation. C’est pourquoi il est impérieux de solliciter les services d’un professionnel en la matière.
Les opérations et enquêtes préliminaires avant tout achat immobilier
Tout commence par le ciblage. Les opportunités se retrouvent régulièrement dans la presse, à travers les petites annonces. Les sites internet spécialisés en offres immobilières, de particulier à particulier et le bouche-à-oreille, se présentent également comme de bons atouts pour dénicher ce qu’il vous faut.
Si vous avez un coup de cœur pour un bien immobilier sans finition ou en ruine, il ne vous reste plus qu’à vous renseigner quant à l’actualité de la vente. Prenez contact avec le vendeur et discutez avec lui des modalités de cession de sa propriété immobilière.
Lors de cette démarche, rendez-vous compte que vous pouvez être amené à signer un engagement pour l’achat de la construction immobilière. Vous êtes lié au vendeur par l’offre d’achat, si ce dernier répond favorablement à votre proposition dans les délais requis. Toutefois, il peut vous retourner une contre-proposition. Retenez que vous êtes engagé seulement si vous acceptez.
Son accord vous donne une pleine autorité pour vous enquérir de certaines informations nécessaires à votre prise de décision pour la signature définitive. Il s’agira pour vous de prendre connaissance de différents paramètres en rapport à votre future acquisition.
Les enquêtes de proximité importantes sont liées à l’environnement où se situe le bien à vendre :
- Problèmes liés à la sécurité dans les environs ;
- Influence des intempéries et les conditions climatiques ;
- Gestion de la copropriété dans le cas d’un appartement ;
- Questions en rapport à des nuisances de tout genre.
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Acquisition de biens immobiliers avec travaux : les démarches administratives
Un bien immobilier avec travaux n’est certainement pas un terrain nu, ni une construction en l’état de finition et prêt pour une intégration. C’est pourquoi cette situation justifie que les procédures ne seront pas les mêmes et tiendront plutôt compte du niveau d’exécution des travaux.
Nouvelle construction inachevée
Vous aurez à exiger moins de documentation de la part d’un vendeur qui souhaite vous vendre un bâtiment dont les gros œuvres ne sont même pas encore achevés.
Afin de vous assurer que les démarches administratives ont toutes été réalisées, vous demanderez à consulter divers documents :
- Rapport d’études géotechniques du sol ;
- Permis de construire ;
- Titre de propriété.
En complément des précédents documents, vous avez le choix de requérir des diagnostics spécifiques, si le bien immobilier en question se situe dans une zone critique. Les diagnostics les plus courants, en fonction des cas, sont liés à la présence de mérule ou de termite, mais aussi celui en rapport à des nuisances sonores spécifiques.
Marche à suivre pour acquérir un logement à rénover
Avant de rendre habitable et d’apporter votre touche personnelle à un bâtiment qui nécessite des travaux, pensez aux obligations du vendeur à votre égard. Les articles R126-8 à D126-43 du Code de la Construction et de l’Habitation imposent au vendeur de vous fournir, selon le cas, des diagnostics obligatoires.
Ce faisant, vous êtes en droit de demander les diagnostics techniques concernant des questions sécuritaires, sanitaires et de jouissance paisible comme ceux de :
- Présence d’amiante dans les matériaux de construction au cas où la construction daterait d’avant juillet 1997 ;
- Câblage et raccordement au réseau électrique pour les bâtiments de plus de 15 ans ;
- Constat de Risque d’Exposition au Plomb, concernant les infrastructures immobilières datant d’avant les années 49 (CREP) ;
- Réalisation obligatoire d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) depuis 2002.
Les diagnostics par rapport aux insectes xylophages et celui en rapport à l’État des Risques et Pollutions (ERP) sont nécessaires, selon la localisation du bien immobilier. Après la réalisation de la vente, il incombe à l’acheteur de mener des démarches supplémentaires, avant toute modification de la structure du logement.
Selon l’étendue des rénovations, vous devez recourir à l’obtention d’un permis de construire ou vous soumettre à une simple déclaration de travaux.
Évaluez les coûts et les frais du logement à rénover
La charnière centrale autour de laquelle migre le processus d’achat se situe entre l’évaluation des meilleurs devis et la compilation des coûts. La rencontre avec le propriétaire ou le vendeur de votre bien immobilier futur vous a déjà donné une idée du montant de vente. Il ne reste plus qu’à considérer l’étendue des aménagements à faire pour transformer votre acquisition en un endroit où il fait bon vivre.
À cette étape du processus, vous ressentez du stress, surtout quand vous ne disposez pas d’assez de temps entre vos charges professionnelles et la réalisation des travaux. Il devient, dans ce cas, inévitable de faire appel à des professionnels pour vous suppléer. C’est pourquoi un courtier en travaux ou une agence immobilière convient pour servir d’intermédiaire entre vous et les artisans ou entreprises prestataires.
En se pliant à l’exigence d’établir le montant des dépenses en travaux, il faudra bien y inclure les charges facturées par l’agent ou le promoteur immobilier engagé. Pour l’établissement d’un plan de financement cohérent, 10 % du montant de la transaction devraient être pris en compte à ce stade à titre de frais notariés.
Financez votre acquisition
Qui parle de projet d’achat immobilier parle forcément d’argent, et peut-être de beaucoup d’argent, selon la proportion des rénovations immobilière du bien. Penser à un plan d’achat fait partie des étapes cruciales qu’il faut prendre en compte.
La question la plus importante est : comment financer votre achat de bien immobilier ? Soit vous disposez déjà du montant, soit vous devez vous référer à des crédits immobiliers.
La dernière hypothèse, qui semble la plus évidente, mérite une certaine connaissance des offres les plus généreuses. L’astuce qui vous arrange au mieux est assurément de contracter des prêts avec peu d’intérêts ou carrément sans aucun intérêt.
Ci-dessous, quelques offres de prêts ou allocations avec zéro intérêt :
- Eco prêts à taux zéro : ce sont les meilleurs, car vous pouvez obtenir jusqu’à 50 000 euros, dont le remboursement pourrait s’étaler sur 25 ans ;
- Les aides MaPrimeRenov’ de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), s’élevant à hauteur de 1500 euros au moins ;
- Prime Energie Mon Expert.
Tous ces accompagnements vous permettent de faire au mieux votre rénovation, selon des normes écologiques. Malgré ces facilités, si vous ne trouvez toujours pas votre compte, se tourner vers les offres bancaires classiques reste une solution non moins négligeable.
Attendez-vous à ce que les offres de prêts bancaires en rénovation soient cumulées avec une autre offre de prêts aux intérêts plus élevés. Une autre possibilité serait de puiser dans votre épargne pour financer votre projet d’achat.
