Acheter des parts de SCPI constitue l’un des moyens dont disposent les Français pour diversifier leur investissement et pour se constituer un patrimoine immobilier. En effet, aussi connue sous le nom de « pierre-papier », la SCPI est un placement immobilier locatif qui peut se faire en passant par une société de gestion ou par un contrat d’assurance-vie. L’on distingue plusieurs types de SCPI : la SCPI de rendement, la SCPI fiscale et la SCPI de plus-value. La durée de détention varie d’une SCPI à l’autre. Si pour l’une il n’y a pas d’obligation sur la durée de détention, pour l’autre il faut tenir compte d’une contrainte légale et réglementaire.
D’emblée, tout dépend du type de SCPI concerné. Si pour une SCPI de rendement il n’existe aucune durée de détention obligatoire, pour une SCPI fiscale, tout dépend du régime de fiscalité. Pour la SCPI de plus-value, il s’agit d’un investissement de longue durée comme c’est le cas avec la SCPI de rendement.
Sommaire :
Durée de détention d’une SCPI de rendement
La SCPI de rendement désigne un véhicule de placement immobilier qui permet aux épargnants de bénéficier de revenus locatifs réguliers. L’objectif d’une SCPI classique est double : bénéficier de revenus réguliers et se constituer un patrimoine immobilier. Le rendement de la SCPI classique peut varier entre 3,5 et 6 %. Il s’agit d’un placement simple et accessible à tous.
À la différence des autres types de SCPI, notamment de la SCPI fiscale, il n’y a pas un délai de détention obligatoire. L’associé peut revendre ses parts de SCPI à tout moment. Mais pour revendre ses parts de SCPI, il faut que sur le marché il existe une offre d’achat qui correspond au prix de vente.
Si l’épargnant décide de revendre ses parts à court terme, il est possible qu’il réalise une perte. Les frais relatifs à l’acquisition (frais de souscription) peuvent s’avérer plus coûteux que les gains réalisés.
C’est pourquoi il est conseillé de conserver ses parts de SCPI de rendement pendant au moins 10 ans.
Ce qu’il faut savoir avant d’investir dans une SCPI de rendement est qu’il s’agit d’un placement à long terme. Il est admis qu’en un an, le taux de rotation des parts de SCPI peut être de 2 % environ. Cela étant, il faut en moyenne une cinquantaine d’années pour échanger la totalité du capital.
Voilà pourquoi il est conseillé de conserver ses parts de SCPI entre 8 et 15 ans pour pouvoir en tirer tous les bénéfices. Après 22 ans de détention, l’épargnant n’est plus soumis à la taxe sur les plus-values. Il faut donc voir la SCPI davantage comme un outil pour générer des revenus réguliers et comme un outil de transmission de patrimoine plutôt que comme un support spéculatif.
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Durée de détention d’une SCPI fiscale
La SCPI fiscale ou SCPI de défiscalisation est une société civile de placement immobilier qui permet à l’investisseur de bénéficier des avantages fiscaux intéressants. Elle permet notamment de réduire les impôts selon le montant investi. Les revenus que peuvent espérer les investisseurs ici ne sont pas aussi importants qu’avec une SCPI classique, sans oublier que l’immobilisation des fonds peut se faire sur un temps plus long.
La SCPI fiscale permet de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation immobilière très intéressant pour les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu élevé.
En clair, en plus de profiter des dividendes, les associés d’une SCPI fiscale peuvent profiter d’une réduction d’impôt, et du produit de cession en cas de revente, et ceci conformément à la loi. En effet, différentes lois régissent les SCPI fiscales. Il s’agit notamment de la loi Pinel, de la loi Malraux et de la loi Déficit foncier. Chacune de ses lois fixe une durée de détention légale des SCPI de défiscalisation.
Cas de la SCPI Pinel
La SCPI Pinel permet d’investir dans certaines communes, grandes villes et zones tendues, dans le neuf ou dans l’immobilier à rénover. Cette SCPI, comme vous pouvez l’imaginer, est soumise à la loi Pinel du 1er septembre 2014. La SCPI Pinel permet de bénéficier d’un rendement locatif et aussi d’une réduction d’impôt, à condition de conserver les actifs immobiliers acquis avec le dispositif Pinel pendant 6, 9 ou 12 ans.
L’abattement fiscal de la SCPI Pinel varie selon la durée d’engagement. Il est de 12 % pour un engagement de 6 ans. Le plafond du montant investi dans ce cas est 36 000€. Pour 9 ans d’engagement, l’abattement fiscal s’établit à 18 % plafonné à 54 000€ de capital. L’abattement est de 21 % si l’épargnant s’engage pour 12 ans. Il doit investir tout au plus 63 000€ dans ce cas.
Cas de la SCPI Malraux
La SCPI Malraux permet d’investir dans les immeubles anciens à rénover afin de bénéficier d’une réduction d’impôt ponctuelle. La baisse d’impôt varie selon le lieu où se situe le bien. Si le bien se trouve dans une zone sauvegardée, la baisse d’impôt est de 30 %. Cette réduction est de 22 % si le bien se trouve en Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AMVP). Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux, l’associé doit conserver ses parts de SCPI pendant 9 ans. L’idéal serait même de les conserver pendant 15 ans.
Cas de la SCPI Déficit foncier
La SCPI de Déficit foncier est un autre dispositif qui permet d’investir dans le pierre-papier. Les biens immobiliers que peuvent acquérir les associés avec ce véhicule de placement immobilier doivent nécessiter des travaux. Il peut s’agir de travaux d’entretien, de travaux de réparation ou de travaux d’amélioration. Cette SCPI qui permet d’investir dans des travaux de grande importance n’a pas de plafonnement.
Le calcul de l’économie d’impôt avec une SCPI de Déficit foncier tient compte de la quote-part réservée aux travaux (entre 40 et 60 % du montant de la souscription). Les travaux effectués profitent du régime de déduction des déficits fonciers. Autrement dit, cette SCPI permet de déduire jusqu’à 10 700€ du revenu imposable de l’investisseur chaque année.
Pour ce qui est de la conservation des parts de SPCI de Déficit foncier, si ce déficit foncier est imputé sur le revenu global, le contribuable doit garder toutes ses parts jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation. Si l’imputation du déficit foncier est effectuée par les associés sur les revenus fonciers uniquement, ils ne sont pas obligés de conserver leurs parts. Il est néanmoins recommandé de conserver ses parts de SCPI pendant 15 ans.
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Durée de détention de parts d’une SCPI de Plus-value
Qu’on l’appelle SCPI de capitalisation ou SCPI de valorisation, l’on désigne la même chose. La SCPI de Plus-value permet d’investir dans des biens immobiliers ayant un potentiel de revalorisation élevé. Contrairement aux autres formes de SCPI, celle-ci ne permet pas de bénéficier de dividendes.
Les SCPI de Plus-Value ont vocation à générer des plus-values à terme (à la revente). Elles sont conseillées aux personnes qui souhaitent améliorer leur capitalisation ou leur fiscalité.
Les investissements concernés par la SCPI de Plus-value sont des biens loués de type lois 1948 et 1989, mais aussi des nues-propriétés, des commerces et bureaux à rénover, etc. En matière d’imposition des SCPI de plus-values, les biens acquis se taxent à la revente à hauteur de 19 % (taux forfaitaire). À ceci il faut ajouter 17,2 % représentant la part des prélèvements sociaux.
Alors, pour réduire le taux d’imposition et les prélèvements sociaux, il faut conserver ses parts de SCPI de plus-value jusqu’à 6 ans minimum. Ceci permet de bénéficier d’un abattement de 6 % chaque année jusqu’à la 21e année. Après 21 ans de conservation, l’investisseur peut profiter d’un abattement de 4 %.
En clair, en conservant vos parts de SCPI de plus-value pendant 5 ans, la taxation de la plus-value est de 36,2 %. Cette taxation est de 22 % si les parts sont conservées pendant 15 ans. Après 30 ans de conservation, l’épargnant profite d’une exonération d’impôt sur la plus-value ainsi que d’une exonération des prélèvements sociaux.
Au final, la durée de placement de la SCPI dépend du type de SCPI concerné. Quoi qu’il en soit, il faut envisager l’investissement dans une SCPI comme un placement à long terme pour en tirer les plus grands bénéfices.
