Investir directement dans un bien loué à budget trop serré est désormais possible grâce à une SCPI. On parle en réalité d’une société civile de placement immobilier qui s’adresse à tous ceux qui souhaitent investir efficacement dans le locatif. Les SCPI figurent donc parmi les fonds d’investissement français les plus puissants et efficaces. De ce fait, elles vous donnent l’opportunité d’acheter et d’administrer un actif immobilier à plusieurs. Cependant, en raison de ses nombreux risques, cette forme d’investissement doit être abordée avec prudence. Voici dans cet article l’essentiel à retenir avant d’envisager d’investir en SCPI.
Sommaire :
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La SCPI est une société d’investissement autorisée à offrir des parts à la fois aux institutions et aux particuliers. Elle est particulièrement créée dans le but d’acheter et de gérer des biens immobiliers pour le compte de ses actionnaires.
Deux types de sociétés civiles de placement immobilier existent en France, à savoir :
- La SCPI d’entreprise : ce type de société est spécialisée dans la gestion des immeubles et/ou actifs à usage commercial.
- La SCPI d’habitation : elle permet de gérer les biens immobiliers à usage résidentiel ou d’habitation. Ce type de société bénéficie de certaines exonérations fiscales.
Quoi qu’il en soit, investir en SCPI vous permet de placer votre argent dans un bien loué sans passer par un notaire. La souscription aux parts d’une SCPI vous aide aussi à ne pas gérer personnellement votre actif immobilier, quel qu’il soit.
La SCPI est différente d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cette dernière est une société à responsabilité non limitée qui peut être utilisée pour acquérir et gérer des biens immobiliers sans possibilité d’exercer d’activité commerciale.
Les sociétés civiles de placements immobiliers sont autorisées en France depuis 1970. En raison de la loi française, les SCPI ne peuvent pas investir dans des actions ou des obligations. Elles peuvent uniquement acheter des biens immobiliers. La plupart des SCPI choisissent d’investir dans des actifs immobiliers commerciaux et industriels.
Certaines investissent dans l’acquisition des immeubles neufs qu’elles peuvent revendre ultérieurement à prix d’or. Tout compte fait, chaque SCPI possède une approche unique de la gestion de son patrimoine immobilier. Il existe actuellement plus de 200 SCPI en activité en France, les plus importantes détenant près de 100 immeubles ou plus.
Accès Valeur Pierre, Crédit Mutuel Pierre 1, Edissimmo, Elysées Pierre, Immorente, Selectinvest 1, Notapierre, ou encore Rivoli Avenir Patrimoine sont des exemples notables de ces SCPI, chacune ayant une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros.
Comment fonctionne une SCPI ?
La SCPI est une société spécialisée dans l’achat, la vente et la gestion des actifs immobiliers. Cette société fonctionne sur la base des contributions des différents investisseurs. L’argent des investisseurs collectés est ainsi réinvesti par la SCPI.
Les fonds disponibles sont utilisés pour acheter des propriétés. L’équipe de gestion choisit soigneusement les propriétés et les ajoute au portefeuille immobilier de la SCPI. Par la suite, elle les loue, les entretient et suit leur valeur dans le temps.
En contrepartie, les actionnaires ou investisseurs en SCPI perçoivent leur part de loyer au prorata du nombre de parts détenues. En d’autres termes, le montant des loyers versés ou perçus est fonction du montant investi. Les bénéfices sont très souvent distribués sur une base trimestrielle.
Le risque de l’investissement est donc réparti entre plusieurs participants. De plus, le portefeuille d’actifs est diversifié géographiquement – investissement dans plusieurs villes par exemple – et par type de biens (bureaux, commerces, etc.). Tout ceci entraîne une concentration des risques plus faible que la détention d’un seul investissement locatif.
Il est possible de réaliser un investissement dans une SCPI au comptant (si l’on possède les liquidités nécessaires pour régler son acquisition de parts), mais aussi à crédit (et profiter de l’effet de levier).
Toutefois, les rendements d’un investissement immobilier commercial (bureaux et autres actifs professionnels) sont en moyenne plus importants que ceux de l’immobilier résidentiel. Et la plupart des SCPI exploitent ce marché pour en tirer un maximum de bénéfices. Le rendement moyen actuel des SCPI se situe entre 4 % et 6 %.
En un mot comme en mille, les SCPI vous permettent de devenir actionnaire et de percevoir des dividendes.
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Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?
Investir en SCPI possède plusieurs avantages, lesquels sont différents de ceux qu’il y a à créer une SCI. Ces avantages sont développés dans les points ci-dessous.
Profiter de l’expertise des experts immobiliers
Investir en SCPI ou acheter des parts d’une SCPI vous épargne de faire trop de recherches pour trouver dans quel bien immobilier placer votre argent. En l’occurrence, vous déléguez cette tâche complexe à une société de gestion agréée par les Autorités des Marchés Financiers (AMF). Elle paie ce service avec les commissions qu’elle perçoit sur les loyers perçus.
Le gestionnaire détermine le plan d’investissement à utiliser. Il choisit les biens à acquérir et évalue leur potentiel ainsi que les dangers de leur mise en location. Certaines SCPI à thème permettent d’investir dans un type de bien précis. Il peut donc s’agir des bureaux, des habitations spécialisées ou des commerces.
Vous bénéficiez ainsi de la riche expérience des professionnels du domaine de l’immobilier pour la gestion de votre SCPI. Ces experts peuvent prédire les mouvements du marché. Cela permet de profiter de leur dynamique et de saisir les opportunités qui se présentent.
Confier la location du bien immobilier à un tiers qualifié
Les SCPI sont des solutions clés en main qui vous donnent accès à l’actionnariat immobilier avec des fonds limités. Elles sont particulièrement adaptées aux investisseurs qui n’ont pas le temps, l’envie ou l’expertise nécessaire pour gérer directement leur patrimoine immobilier. Investir en SCPI vous décharge de la responsabilité de la gestion des biens loués.
La société de gestion s’occupe de tout en échange d’une commission. Elle choisit les locataires, signe les baux et vérifie que tout est légal. Elle reçoit les dossiers de location, perçoit les loyers, examine les montants des loyers, réclame les impayés, s’occupe des dégâts et des problèmes de voisinage, etc.
Le gestionnaire de la SCPI supervise également l’entretien des biens loués et veille à ce que toutes les réparations soient effectuées. Le but est de conserver le bien immobilier en excellent état. Il a la possibilité de vendre les propriétés s’ils estiment que cela est nécessaire. Cette décision est prise en raison de l’évolution du marché et des circonstances réglementaires.
Trouver un excellent compromis entre risque et rendement
Investir dans une SCPI vous permet de devenir le propriétaire indirect d’un patrimoine immobilier. Ce dernier est constitué de plusieurs biens résidentiels et/ou professionnels loués à divers locataires. Le choix des locataires est fait par la société de gestion. Grâce à la diversité de leur portefeuille immobilier, les SCPI offrent un rapport rendement-risque très intéressant.
Bénéficier d’un bon niveau de performance malgré la crise
Certaines sources indiquent que les SCPI françaises n’ont plus réalisé un rendement moyen inférieur à 4% sur les 30 dernières années. En 2019 par exemple, l’indicateur TDVM (taux moyen de distribution de la valeur) affichait 4,40%.
Malgré la pandémie de Covid-19 et les loyers impayés, les perspectives pour 2020 sont restées très satisfaisantes. C’est pour dire que les SCPI sont résilientes malgré la nature de la crise. Ce qui n’est toujours pas le cas avec d’autres structures de placement de fonds.
Parce qu’elles ne sont pas négociées en bourse, les SCPI sont moins volatiles que d’autres formes d’investissement. De plus, elles produisent des rendements impressionnants malgré tout.
Quels sont les risques d’investir sur une SCPI ?
Le rendement moyen d’une SCPI est plafonné à 4.5 % par an. En raison de ce plafonnement, de nombreux investisseurs ne résistent pas à ces fonds de placement immobilier. Cependant, il faut garder à l’esprit que le rendement sans risque n’existe pas. Voici les principaux risques d’un placement dans une SCPI.
Les risques liés au marché
Le marché de l’immobilier n’est pas stable. Il peut être sujet à diverses fluctuations, lesquelles impactent le rendement des SCPI. Les risques liés au marché concernent :
- Les aléas du marché : il s’agit des conditions qui contribuent à une baisse des valeurs immobilières sur le marché. Il peut s’agir des pandémies, des crises géopolitiques, des crises financières ou économiques, etc.
- Un portefeuille non diversifié : les SCPI qui ne disposent pas d’un portefeuille immobilier bien étoffé sont les plus exposées aux aléas du marché.
Les risques liés aux parts de SCPI
Les parts d’une SCPI ne sont pas faciles à mettre en vente comme les actions d’une société cotée en bourse. Cela ne vous permet pas de les vendre dans un bref délai. Cela peut prendre plusieurs semaines, voire des mois avant de concrétiser la vente. Cette catégorie de risques concerne : le risque lié à liquidité des parts d’une SCPI et le risque lié à une fiscalité inappropriée.
Les risques liés au gestionnaire de SCPI
Les sociétés de gestion des SCPI font face à divers risques au quotidien. Leur but est de renforcer la compétitivité de la société dont elles assurent la gestion. On peut néanmoins distinguer plusieurs risques, notamment :
- La baisse de la valeur des parts d’une SCPI : elle est intrinsèquement liée à la valeur des actifs immobiliers. Plus la valeur des actifs est importante, plus les parts de SCPI le sont également. Le prix d’une part de SCPI varie donc en fonction de la conjoncture du marché immobilier et de la manière dont le gestionnaire valorise les actifs immobiliers.
- La baisse du rendement des SCPI : le rendement d’une SCPI est fonction du taux d’occupation financier (TOF) de ses actifs immobiliers. Un TOF inférieur à 85 % entraîne inéluctablement une baisse des revenus des SCPI.
- La faillite de la société de gestion des SCPI : il peut arriver que la société de gestion de votre SCPI soit au bord de la faillite. Cela représente un risque pour votre SCPI. C’est pourquoi il est important d’analyser certaines informations avant de choisir votre gestionnaire.
