Investir dans l’immobilier reste une option privilégiée, au regard des options et de la conjoncture économique en France. Les voies classiques permettant à l’investisseur individuel ou au ménage de placer leur fonds dans l’immobilier possèdent une série de contraintes qu’on ne retrouve pas dans le crowdfunding immobilier. Ce mode de financement, qui nous vient des Etats-Unis, n’est plus seulement réservé aux startups. Nous verrons dans cet article son fonctionnement, ses caractéristiques et avantages.
Sommaire :
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier constitue une méthode de financement qui permet à un promoteur immobilier de réunir le capital nécessaire à un projet de construction, en mobilisant les fonds en provenance d’un nombre important d’investisseurs individuels. On utilise aussi l’expression « financement participatif immobilier. Il existe des plateformes spécialisées dans ce type d’intermédiation, qui constituent des catalogues de projets pour les investisseurs. Pour opérer, les plateformes doivent se doter du statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP), régulé par le règlement général de l’AMF, et/ou celui d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP), régulé par l’ACPR.
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Principe de fonctionnement
Le promoteur immobilier organise une levée de fonds pour son projet par l’intermédiaire d’une plateforme de crowdfunding immobilier. Il soumet son projet sur la plateforme en fournissant toutes les informations relatives à leur projet sur le plan commercial, géographique, technique et réglementaire. En effet, la plateforme va collecter les fonds des investisseurs individuels intéressés par le projet.
Pour que le projet puisse bénéficier des fonds mobilisés, il doit être à un niveau d’avancement minimum, généralement matérialisé par :
- L’obtention d’un permis de bâtir
- Un niveau de pré commercialisation pour les VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
- L’obtention d’une garantie d’achèvement des travaux auprès d’un Etablissement financier.
Une fois que ce niveau est atteint, on peut amorcer la phase de contractualisation. En effet, indépendamment du type de montage, les investisseurs recevront des titres leurs donnant droit à des revenus issus de l’exploitation du projet immobilier une fois achevé. Aussi, ils effectuent ce partage de façon proportionnelle à leurs apports.
Les différents montages pour un financement par crowdfunding immobilier
Les promoteurs peuvent utiliser les plusieurs types de montages pour réunir les investisseurs individuels et financer les projets. Les principaux sont:
Holding avec part dans une SCCV
Ce montage nécessite la création d’une société holding par les investisseurs, dont le seul rôle sera d’investir leurs apports financiers dans la société qui porte le projet. On appelle cette société une société civile de construction vente (SCCV). Créée par le promoteur, la mission de la SCCV est de réaliser le projet. Son activité consiste à construire des immeubles à vendre. Pour un projet d’immobilier locatif, il peut s’agir d’appartements. Aussi, les projets achevés et les lots commercialisés permettront aux investisseurs qui ont participé au crowdfunding de récupérer leur mise et la plus-value réalisée dans un délai moyen de 1 à 3 années.
Émission obligataire sur une holding qui détient tout ou une partie d’une SCCV
On peut considérer que c’est une variante du premier montage, car elle fait toujours intervenir une holding et une SCCV. Mais ici la holding est montée par le promoteur pour lever les fonds par émission obligataire. Il s’agit donc d’une dette et non d’une participation. Les investisseurs, détenteurs des obligations, recevront une rémunération fixe et déterminée à l’avance.
Le taux, le délai de grâce et la durée de l’obligation sont fixé par voie contractuelle.
Émission obligataire pour une SAS
Dans ce schéma, c’est une SAS (Société par Actions Simplifiée) qui est créé par le promoteur. Cette société porte le projet et possède les actifs immobiliers réalisés. En effet, pour mener à terme le projet de construction, elle vend des obligations aux investisseurs qui participent au crowdfunding immobilier. Ainsi, ils reçoivent naturellement des intérêts jusqu’au remboursement de leurs investissements.
Montage d’une SCI
Le montage de la SCI (Société Civile Immobilière) est un type de société créé pour le développement et la gestion de projets immobiliers locatifs ou commerciaux. Dans le cadre du crowdfunding immobilier, les promoteurs et les investisseurs se réunissent au sein de la SCI. En effet, les investisseurs se distribueront les actions au prorata des apports. En raison du fait qu’ils participent au capital, les investisseurs prennent le risque économique du projet sur eux. Ils profiteront pleinement des bénéfices mais en cas de contre-performances ou de faillite, ils peuvent perdre plus que le montant investi.
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Se lancer dans le crowdfunding immobilier : optimiser les gains et gérer les risques
Avoir connaissance des procédures de bases du crowdfunding immobilier ne suffit pas pour se lancer. Il est aussi utile d’être capable de mesurer les risques et rendement potentiels de chaque projet
Quels profils d’investisseurs pour le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est parfaitement adapté aux investisseurs qui ont un horizon de placement relativement court. Avec le crowdfunding, l’investisseur peut obtenir son retour sur investissement en moins de 5 ans, que son investissement ait pour contrepartie des actions ou des obligations.
Aussi, le crowdfunding immobilier permet aussi à des petits investisseurs de bénéficier du profil rentabilité/risque de l’immobilier sans avoir à mobiliser eux-mêmes les importants financements nécessaires à l’achèvement d’un projet immobilier. Les tickets d’entrée sur les plateformes de financement participatif immobilier sont assez accessibles.
L’investissement immobilier classique est rentabilisé sur de longues périodes longues.
Les analyses à mener pour choisir les projets les plus prometteurs
Avant d’investir dans un projet sur une plateforme de crowdfunding, vous devez effectuer des diligences qui prendront en compte 3 axes principaux :
- Le cadre et les paramètres du projet : le type de biens immobiliers (bureaux, résidentiel, commerciaux), l’attractivité de la zone d’implantation et la demande, les prix des immeubles similaires et le standing de l’immeuble ; les autorisations règlementaires.
- Le profil du promoteur : domaine de spécialité, expérience et projets précédents, partenaires techniques et financiers (banques) ;
- La gouvernance du projet : stratégie commerciale pour le placement des lots, formes juridiques des institutions impliquées dans le montage, contreparties de l’investissement.
Les risques de l’investissement dans le crowdfunding immobilier
Pour compléter votre analyse, vous devez être capables d’identifier les principaux risques sur le projet ou l’entreprise de promotion immobilière. Il s’agit notamment :
- Des risques financiers : ils peuvent émaner du promoteur, relativement au volume et à l’origine de ses fonds propres (concours bancaires), ou du projet en cas de dépassement du budget
- Le risque commercial : la matérialisation de ce risque serait un retard de vente sur les biens en VEFA, ou un ajustement des prix à la baisse lié à l’évolution du marché.
- Le risque opérationnel : pour le mesurer, il faut prendre en compte la réputation de la structure, l’expertise des responsables de la maitrise du chantier, les analyses techniques liées à la conception du projet. En effet, le but étant d’éviter la sous-qualité ou des accidents de chantier.
- Les risques liés à l’intermédiation et au montage : ces risques sont liés à la plateforme de crowdfunding, à la manière dont le montage est organisé. La répartition des risques et des revenus sont des points à surveiller.
- les risques émanant de la plateforme : ils proviennent en particulier de la défaillance possible, car les plateformes se rémunèrent sur les montants collectés par les sociétés ;
- le risque administratif et juridique : pour le juguler totalement, les autorisations administratives et les assurances bancaires doivent être toutes disponibles et sans recours.
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Avantages du crowdfunding immobilier
De façon globale, le choix du crowdfunding comme mode de financement revêt plusieurs avantages tant pour le promoteur que pour les investisseurs
Pour le promoteur
Eviter les charges de l’emprunt : c’est la principale différence entre le crowdfunding immobilier et sa principale alternative qui est le prêt immobilier. Avec le prêt, vous devez payer des intérêts qui peuvent être importants et sur une longue durée. En plus, vous devrez souvent émettre une hypothèque de premier ordre sur votre bien, au profit de la banque.
Une possibilité d’ajuster le financement à la taille du projet : lorsque vous demandez un prêt auprès d’une banque, les fonds qui peuvent être alloués à votre projet dépendent essentiellement d’éléments de calcul propre à la rationalité bancaire. Par ailleurs, avec le crowdfunding, vous définissez et évaluez votre projets, et les investisseurs convaincus vous apportent la somme nécessaire.
Des conditions de financement plus souples : avec la diversité de montages possibles, le crowdfunding donne plus de marge de manœuvre pour adapter les conditions de financement aux contraintes propres au projet immobilier à financer.
Pour les investisseurs
- Participer à des projets de grande envergure avec des montants limités : la technique du crowdfunding agrège des fonds venant de plusieurs investisseurs pour un seul projet. Vous pouvez ainsi devenir un investisseur avec des droits financiers sur un projet immobilier financé en millions d’euros.
- Investir dans des projets à fort potentiel : l’accès aux plateformes de crowdfunding n’est pas ouvert à tous. En effet, chacune d’elle dispose d’experts qui évaluent les projets soumis en amont. Ceux qui disposent de comptes ne sont exposés qu’à des projets de qualité.
- Couple rendement risque attractif : parmi les différents investissements accessibles aux particuliers, obtenir des parts ou des obligations en crowdfunding permet d’avoir actif rentable et relativement peu risqué. En effet, les rendements sont en moyenne de 8 à 12%, avec un retour sur investissement obtenu dans la majorité des cas avant 36 mois.
- Bonne fiscalité : les revenus tirés des obligations tirées sur la société porteuse du projet sont soumis à la flat taxe de 30% ?
En facilitant le financement des projets immobiliers de qualité, le crowdfunding immobilier produits des avantages certains pour tous : promoteurs, investisseurs, résidents ou locataires. Même s’il des risques non négligeables, comme la perte en capital, le crowdfunding immobilier permet à tout investisseur privé d’obtenir des actifs immobiliers bien rentables.
