Les impayés de loyer constituent la plus grande peur des bailleurs d’immobilier. Cette situation survient rarement, mais elle peut chambouler bien des plans lorsque c’est le cas. Il existe des moyens pour se protéger contre les impayés en immobilier locatif.
Avant de signer un accord, sélectionnez soigneusement votre futur locataire. Vous pouvez demander une caution ou un garant à votre locataire. Souscrire à une assurance loyers impayés peut être une autre solution efficace. De même, l’utilisation d’un logiciel de gestion locative qui vous signale au plus vite les retards de paiement est conseillée. Optez pour une approche à l’amiable en cas d’impayés de loyer.
Sélectionner soigneusement son locataire
Procéder à une sélection minutieuse de ses locataires est une excellente technique pour se protéger des loyers impayés. C’est le minimum à faire avant de remettre les clés de votre maison ou appartement. Il faut vous assurer de la solvabilité de votre futur locataire. Nous vous conseillons d’étudier le dossier de location du prochain locataire de votre maison.
Ce dernier doit fournir les pièces justificatives telles que :
- Contrat de travail ;
- Bulletins de salaire récents ;
- Dernier avis d’imposition ;
- 3 dernières quittances de loyer.
Certains locataires de mauvaise foi sont capables de fournir de faux documents. Il est important de vérifier la véracité des informations présentées. Un locataire peut être considéré comme solvable lorsque le loyer représente 25 et 33 % de ses revenus mensuels. Sur la base de ces informations, vous pouvez savoir dans quelle mesure faire confiance au locataire.
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Demander une caution à son locataire
Vous pouvez exiger au locataire une caution ou un garant, afin de vous prémunir contre les loyers impayés. Le locataire a le choix entre plusieurs types de caution.
Le garant physique
Le locataire peut choisir une personne physique comme étant son garant. Il peut s’agir d’un de ses amis ou d’un membre de sa famille. Cette personne doit prendre un engagement devant vous pour payer le loyer en cas en de défaut de paiement. Vous pouvez exercer une action en remboursement afin d’obtenir les sommes dues.
Le garant moral
Le locataire peut apporter une caution morale qui est souvent une institution. Ce sont des start-ups spécialisées dans la gestion locative qui vous protègent contre les impayés de loyers. L’avantage de ce type de caution est que vous êtes assuré gratuitement. La mise en place de la procédure incombe au locataire.
Le garant en ligne
Vous pouvez également avoir affaire à un garant en ligne. Cette option est envisageable si le locataire n’est pas en mesure de présenter un garant dans son entourage. Le garant en ligne dispose d’un accès aux informations et au compte de votre locataire. Grâce à cette méthode, vous avez la certitude d’avoir un locataire solvable et de recevoir vos paiements à temps.
La caution bancaire
La caution bancaire est envisageable afin de vous mettre à l’abri des impayés de loyer. La banque de votre locataire s’engage à exécuter les obligations de ce dernier, en cas de difficultés de paiement.
Pour que la caution bancaire soit valable, votre locataire doit verser plusieurs mois de loyers sur un compte bloqué. Vous pourrez ensuite ordonner un déblocage des fonds s’il cesse de payer ses loyers.
La caution Visale
La caution visale est portée par Action Logement au nom de votre locataire. L’organisme se porte garant pour seulement 36 mois de loyers. Vous pouvez directement la saisir pour obtenir satisfaction en cas de loyers impayés. Le locataire peut par la suite régler sa dette auprès de la structure. Toutefois, ce type de cautionnement n’est pas à la portée de tous.
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Souscrire à une assurance loyers impayés
La souscription à une assurance loyers impayés peut être une autre solution efficace pour se protéger contre les loyers impayés. En souscrivant à une telle assurance, vous pouvez continuer à percevoir vos mensualités auprès de la compagnie d’assurance. Et ceci, même quand le locataire serait insolvable.
La couverture qu’offrent certaines assurances va bien au-delà des impayés de loyers. Elles couvrent aussi la détérioration immobilière occasionnée par le locataire et son départ anticipé. Certaines assurances remboursent jusqu’à 36 mois de loyers impayés tandis que d’autres ne paient que 90 000 € au total. Les assurances privées paient en moyenne entre 300 et 600 €.
La souscription à une assurance loyers impayés ne se fait pas au hasard. Vous devez prendre le temps d’étudier toutes les offres possibles afin de choisir la plus avantageuse. Il est important de respecter scrupuleusement votre contrat au risque d’occasionner une rupture précoce de cette dernière.
Faire preuve de rigueur dans la gestion locative
Une bonne gestion locative peut vous aider à réduire le risque d’impayés de loyers. Vous devez gérer avec une grande rigueur vos biens immobiliers en location. Pour prévenir d’autres situations d’impayés de loyers, votre réaction doit être la plus ferme possible dès les premières constatations. Engagez sans trop tarder la procédure de paiement de loyer afin de limiter les dégâts.
Vous avez aussi plus de chance de saisir au plus vite les cautions. Pour augmenter votre efficacité, vous pouvez vous doter d’un logiciel de gestion locative. Elle vous signale au plus vite les retards de paiement et vous donne plus de temps pour agir dans le but d’obtenir paiement.
Quelles sont les dispositions à prendre en cas d’impayés de loyers en immobilier locatif ?
Malgré tous ces moyens précédemment énumérés, les impayés de loyers en immobilier peuvent toujours survenir. Le retard de paiement ne signifie pas toujours que le locataire est de mauvaise foi. Vous devez lui adresser un courrier pour en savoir davantage sur la situation. Il est possible d’engager des discussions amiables pour réclamer remboursement.
Vous devez vous mettre à la place du locataire qui, peut-être, traverse une situation difficile. Le retard de paiement peut être dû à un changement de banque, un divorce en cours, un licenciement ou un retard de salaire.
La discussion à l’amiable peut déboucher soit sur un échelonnement de la dette ou sur l’abandon des créances. C’est aussi le moment de vous rapprocher de son garant. Lorsque cette option semble infructueuse, vous pouvez lui adresser un commandement de payer.
Si cette approche est toujours sans effet, vous pouvez lancer une procédure judiciaire. La procédure donne inévitablement lieu à la rupture du contrat de location.
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Comment rédiger le courrier pour réclamer vos loyers impayés ?
Afin de réclamer vos loyers impayés, vous devez envoyer des courriers en bonne et due forme. Le document doit être signé et mis en double exemplaire. La lettre doit comporter certaines mentions essentielles comme les coordonnées et les motifs de la lettre.
Vous pouvez vous renseigner sur Internet pour trouver les exemplaires de lettre à télécharger. Vous devez savoir que la mise en demeure doit être envoyée 15 jours après la constatation des impayés.
Quel est le délai d’agir du propriétaire pour réclamer ses loyers impayés ?
La signature du contrat par le locataire donne au propriétaire le pouvoir de réclamer ses impayés de loyer. En cas de manquement, le propriétaire peut résilier le contrat et expulser le locataire. Pour exercer ce pouvoir, la loi accorde 3 ans au propriétaire pour agir. Le délai pour agir est établi par la loi ALUR du 24 mars 2014. La réaction du propriétaire doit se faire en fonction de la situation du locataire.
