Dans le monde de la construction et de l’architecture, des dessins dimensionnels précis et complets sont essentiels pour transformer les visions en réalité. Parmi les différents types de dessins utilisés dans divers projets de bâtiment, les plans de masse et de situation jouent un rôle essentiel en permettant de comprendre clairement la conception et la disposition d’un édifice. Ce guide se donne pour objectif de mettre en lumière les principes de base du plan de masse et son importance dans les projets immobiliers.
Sommaire :
Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Le plan de masse est une projection graphique d’un terrain ou d’un espace spécifique vue du ciel, offrant ainsi une vue d’ensemble d’un bâtiment en projet. C’est en d’autres termes la représentation graphique d’un terrain donné et mettant en exergue son tracé et ses structures.
Il joue un rôle essentiel dans le respect des normes et règles d’urbanisme, car il présente :
- les dimensions des équipements ou composants existants et proposés ;
- la délimitation des parcelles ;
- les agencements extérieurs et intérieurs ;
- les plans de préservation ou d’enlèvement de la végétation ;
- les réseaux d’utilité publique proposés.
Ce document impératif occupe une place importante parmi les documents graphiques nécessaires aux déclarations préalables de travaux ou à l’obtention de votre permis de construire. Selon la nature du permis de bâtir demandé, il peut être appelé :
- DP 2 (en situation de déclaration préalable) ;
- PCMI 2 (si jamais l’on souhaite construire une habitation/maison individuelle + annexes) ;
- PC 2 (lorsqu’il s’agit d’autres projets soumis à l’exigence d’un permis de bâtir/construire).
En outre, ce document permet également d’identifier les problèmes potentiels, d’estimer les besoins en matériaux et d’assurer une utilisation efficace de l’espace.
Toutefois, les ingénieurs, les architectes et les constructeurs utilisent le plan de masse en guise d’outil fondamental dans tout le processus de réalisation et de construction d’un logement/maison. Il permet donc de visualiser l’organisation spatiale et le flux d’un bâtiment.
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Combien de plans de masse existe-t-il ?
On dénombre à ce jour, plus d’un plan de masse distinct utilisé par les professionnels du bâtiment. Ils permettent à la personne en charge de votre dossier d’appréhender le projet dans sa globalité. Cela facilite la validation de sa conformité aux règles d’urbanisme, principalement régies par le PLU ou plan local d’urbanisme.
Les plans de masse utilisés sont :
- Le plan « situation initiale » : Ce plan présente fidèlement l’état actuel du terrain devant accueillir un nouvel édifice, y compris les équipements et constructions existants ;
- Le plan « projeté » : Ce plan illustre l’état futur envisagé de l’espace/terrain concerné, y compris les bâtisses, démolitions ou changements potentiels. Il peut s’agir d’une extension, d’un agrandissement des commodités ou de la construction d’un garage.
Pourquoi faut-il un plan de masse dans un projet immobilier ?
Les plans de masse donnent une vue systémique de l’ensemble du projet de bâtiment par rapport à son environnement. Ils sont essentiels pour déterminer le meilleur emplacement des structures sur le site/terrain et assurer la conformité avec les règlements de zonage, les considérations environnementales et les relations spatiales entre les bâtiments et les éléments extérieurs.
Ce sont des outils précieux pour optimiser l’utilisation du site et visualiser la façon dont le projet s’inscrit dans le contexte du paysage existant.
De quoi est constitué un plan de masse ?
Le plan de masse n’est rien d’autre que l’aboutissement d’un travail minutieux, comprenant de nombreux éléments qui nécessitent une rédaction précise. Afin de respecter les directives du code de l’urbanisme et d’obtenir l’approbation des autorités compétentes, le plan doit intégrer les éléments essentiels suivants :
Les structures in situ (existantes)
Il s’agit de tous les aménagements/constructions qu’on retrouve sur le terrain, y compris l’habitation principale, voire les annexes telles que les extensions, les carports, etc. En bref, il faut représenter la position et les dimensions des structures que vous construirez sur cet espace ou site.
Modifications et constructions futures
Pour obtenir la validation de l’inspecteur des constructions, vous devez présenter un plan en bonne et due forme de votre projet. Il doit clairement préciser les limites de votre propriété et des équipements existants. Le plan doit donc présenter de manière vivante l’agencement des constructions futures.
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Dimensions et limitations de la propriété
L’évaluation des dimensions d’une propriété, y compris les clôtures, est une étape cruciale de la procédure d’inspection. L’objectif principal de l’inspecteur est de vérifier le respect des normes/règles de retrait et des limites réelles de votre propriété afin de s’assurer de la conformité du site avec la réglementation en vigueur.
Vous devez bien délimiter votre propriété pour une évaluation réussie et précise. Ces informations sont essentielles à des fins juridiques et d’aménagement.
L’accessibilité au site/terrain
C’est un autre élément non négligeable du plan de masse. En effet, il est nécessaire de représenter avec précision toutes les voies d’accès du site/terrain et tous les nouveaux accès prévus, tels que les points d’accès pour les véhicules.
Ces accès sont soumis aux règles d’urbanisme et le service de l’urbanisme les analysera de manière approfondie afin de s’assurer de la cohérence globale du projet et de la sécurité des usagers.
Il est demandé de préciser l’emplacement des entrées, des sorties, des voies d’accès et des chemins piétonniers afin de faciliter les déplacements sur le site.
Les aménagements et espaces ouverts
Les aménagements extérieurs jouent un rôle majeur dans la réalisation ou conception de l’ensemble du bâtiment. Vous devez présenter des illustrations montrant l’emplacement des installations extérieures prévues ou existantes.
Il peut s’agir de divers éléments à l’instar des piscines ou des abris de jardin, des terrasses, des poteaux et des pylônes. La présentation visuelle de ces éléments permet de mieux comprendre la portée du projet et d’améliorer sa conformité avec les réglementations et les normes de sécurité.
Il faut cependant indiquer la disposition de ces aménagements (espaces verts, jardins, zones de loisirs, etc.) qui contribuent à l’esthétique générale du projet.
Réseaux et services publics
Il vous faut représenter les réseaux d’infrastructure existants et prévus. Le plan doit indiquer l’emplacement des services essentiels tels que les conduites d’eau, les raccordements électriques, l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales, les réseaux téléphoniques, les réseaux d’égouts et les installations de drainage.
Si votre projet prévoit le raccordement ou la modification d’un réseau existant, le plan de situation doit intégrer le tracé de ces réseaux.
Cette représentation complète permet à l’inspecteur des travaux d’évaluer la nécessité de toute opération de viabilisation.
Qui peut dessiner un plan de masse ?
La création d’un plan de masse est une tâche qui requiert une expertise et une connaissance des principes d’architecture et d’ingénierie. En règle générale, les architectes, les ingénieurs civils ou les dessinateurs spécialisés sont chargés de dessiner des plans de masse précis et conformes.
Leur compréhension des codes de la construction, des règlements de zonage et des considérations relatives à la conception garantit que le plan réponde à toutes les exigences légales et s’aligne sur les objectifs du projet.
Il est généralement permis de créer son propre plan de situation, sauf dans des cas spécifiques où l’intervention d’un architecte devient obligatoire. Toutefois, pour augmenter vos chances d’obtenir un permis de construire, il est conseillé de faire appel à un professionnel qualifié.
L’importance de votre plan de masse ne doit cependant pas être sous-estimée, car une représentation inexacte ou imprécise est susceptible d’entraîner le rejet de votre demande par les autorités. Un tel revers pourrait prolonger considérablement la réalisation de votre projet, entraînant des retards de plusieurs mois.
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Quelle est la différence entre le plan de masse et de situation ?
Ces deux termes sont parfois utilisés de manière interchangeable, mais ils renvoient à des aspects différents d’un projet.
- Plan de masse : il représente visuellement un site ou une portion de terrain spécifique, englobant à la fois ses structures actuelles et ses développements futurs.
- Le plan de situation : il s’attarde principalement à présenter l’orientation d’un terrain par rapport à certains éléments tels que les voies de communication voisines (routes), les parcelles voisines et les propriétés résidentielles.
En outre, dans le domaine de la conception architecturale, le plan situationnel revêt une importance capitale grâce à son échelle distincte, généralement fixée au 1/1000 e. Cette échelle facilite l’observation aérienne à partir d’un point de vue qui dépasse de loin la portée de son acolyte, le plan de masse.
Classé dans différentes catégories de permis de bâtir, le plan de situation porte diverses appellations DP 1, PC 1 ou encore PCM 1. A contrario, le plan de masse porte des appellations non similaires à savoir : que DP 2, PCMI 2, ou encore PC 2. Ce système de nomenclature garantit une distinction claire entre les deux aspects de la planification.
En définitive, le plan de masse est incontournable à la demande d’un permis de bâtir/construire, ou simplement à la demande de déclaration préalable de travaux. Ce document sert de référence fondamentale à la réalisation de votre projet immobilier. L’inspecteur de la construction s’appuie sur ce document essentiel pour évaluer la conformité ou du moins, l’harmonisation de votre projet aux exigences du PLU (Plan Local d’Urbanisme).
