La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est une formule de location qui séduit un nombre croissant d’investisseurs en France. Offrant des avantages fiscaux intéressants, elle permet aux propriétaires de louer leur bien immobilier meublé, tout en bénéficiant d’un cadre juridique et fiscal adapté. Cependant, pour jouir pleinement de ces avantages et éviter toute mauvaise surprise, il est impératif de bien connaître les conditions d’accès à ce statut. Dans cet article, nous nous pencherons sur le concept de LMNP, son importance dans le paysage immobilier actuel, et surtout, les critères essentiels à respecter pour prétendre à ce statut.
Sommaire :
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une disposition fiscale française permettant aux particuliers de louer un ou plusieurs biens immobiliers meublés, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Ce régime est spécifiquement conçu pour les propriétaires qui ne souhaitent pas faire de la location meublée leur activité principale, à la différence du statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
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Toutes les conditions à connaitre
Le bien doit être loué meublé
Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, il est impératif que le bien immobilier soit loué avec tous les meubles nécessaires pour y vivre. Cela inclut un ensemble d’équipements essentiels pour le quotidien du locataire. Ainsi, il ne suffit pas de placer un lit et une table, le logement doit être entièrement équipé et fonctionnel dès l’entrée du locataire avec notamment :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (rideaux, volets, etc.)
- Plaques de cuisson
- Four ou four micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si moquette ou tapis, balai, serpillère, etc.)
La superficie du logement est réglementée
La superficie minimale du logement doit être de 9m2 et la hauteur sous plafond de 2,20m. Il s’agit du minimum légal en France.
Les revenus perçus doivent être déclarés rapidement
Dès le début de la location, le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour déclarer les revenus qu’il perçoit de cette location meublée. Cette déclaration rapide permet au fisc d’avoir une trace de l’activité et de veiller au respect des obligations fiscales du loueur.
Les revenus locatifs annuels sont plafonnés
Pour que la location reste dans le cadre « non professionnel », il est essentiel que les revenus générés par cette activité ne dépassent pas le seuil de 23 000€ annuel ou la moitié des revenus du foyer fiscal de l’investisseur. Le dépassement de ce seuil pourrait requalifier l’activité en location meublée professionnelle, avec des implications fiscales différentes.
Il ne doit pas s’agir d’une activité professionnelle
Comme son nom l’indique, la Location Meublée Non Professionnelle doit rester une activité secondaire pour le propriétaire. Elle ne doit en aucun cas constituer son activité principale ni être déclarée comme telle. C’est pourquoi il existe un plafond de revenus comme mentionné dans le point précédent. Par ailleurs, l’investisseur ne doit pas être déjà déclaré au registre du commerce et des sociétés comme loueur meublé professionnel.
Un bail commercial est obligatoire pour investir en résidence services
Lorsque le bien immobilier concerné fait partie d’une résidence de services (comme une résidence étudiante ou une résidence pour seniors), un bail commercial doit être établi. Ce bail spécifie les termes de la location et garantit des avantages fiscaux liés au statut LMNP.
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Les avantages supplémentaires du statut LMNP
Outre les nombreux avantages fiscaux qui font la renommée du statut LMNP, il est essentiel de mettre en lumière d’autres bénéfices qui peuvent susciter l’intérêt des investisseurs potentiels.
- Stabilité des revenus locatifs : En optant pour la location meublée, les propriétaires ont généralement la possibilité de fixer des loyers plus élevés que pour une location vide, ce qui garantit un rendement locatif potentiellement plus intéressant.
- Flexibilité contractuelle : Le bail de location meublée est souvent plus souple que celui d’une location vide. Par exemple, la durée du bail est typiquement plus courte (un an renouvelable pour une location classique, voire 9 mois pour une location étudiante), ce qui permet aux propriétaires de reprendre plus facilement leur bien si nécessaire.
- Conservation du bien en bon état : Puisque le logement est loué meublé, il est dans l’intérêt du locataire de maintenir les meubles en bon état. De plus, le fait que le logement soit équipé réduit les allées et venues fréquentes de déménageurs, limitant ainsi l’usure des parties communes.
- Amortissement du bien: L’un des plus grands avantages fiscaux de la LMNP réside dans la possibilité d’amortir la valeur du bien (hors valeur du terrain) ainsi que celle des meubles. Cet amortissement vient diminuer le montant des loyers imposables, permettant ainsi de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs.
- Gestion facilitée en résidence de services : Si votre bien se trouve dans une résidence de services (résidence étudiante, résidence senior, etc.), la gestion quotidienne (recherche de locataires, entretien, etc.) est souvent prise en charge par un gestionnaire, ce qui allège les contraintes pour le propriétaire.
- Valorisation patrimoniale : Investir en LMNP peut être une excellente façon de préparer sa retraite. En effet, la valorisation du bien dans le temps, associée aux revenus locatifs, permet de se constituer un patrimoine solide pour l’avenir.
En conclusion, la location meublée non professionnelle est un dispositif attractif pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, pour accéder à ce statut, plusieurs critères et conditions doivent être respectés. Du choix du bien immobilier, en passant par la nature du bail et jusqu’à la déclaration des revenus, chaque étape nécessite attention et rigueur. Il est primordial de bien comprendre et respecter les conditions énoncées pour tirer pleinement profit du statut LMNP. Étant donné la complexité potentielle de certaines règles et la nécessité d’une mise en œuvre précise, il est vivement conseillé de consulter un expert en gestion de patrimoine. Ce dernier pourra vous guider, clarifier les zones d’ombre et vous assister dans l’optimisation de votre investissement en location meublée.
