La revente des parts de SCPI varie selon qu’il s’agit de SCPI à capital fixe ou de SCPI à capital variable. La vente de SCPI à capital fixe peut s’effectuer sur un marché secondaire dédié à cet effet. Cela s’effectue en confrontant les ordres d’achat et les ordres de vente ou de gré à gré entre particuliers. Quant à la vente des SCPI à capital variable, elle obéit à une valeur de retrait fixée par la société de gestion lors de la souscription.
Il est possible de revendre vos parts de SCPI à tout moment. Néanmoins, il est conseillé de les conserver le plus longtemps possible. Vous pouvez aussi investir dans un livret d’épargne si vous pensez être dans le besoin d’argent sur le court terme. Nous abordons toutes ces questions (revente des parts de SCPI, à quel moment vendre, etc.) en détail dans ce mini-guide.
Sommaire :
Comment procéder à la revente des parts de SCPI ?
À moins qu’il n’y ait une obligation de durée de détention, notamment en ce qui concerne les SCPI fiscales, il est possible de revendre en partie ou en totalité ses parts de SCPI. Toutefois, il faut savoir que les règles de cession des parts de SCPI varient selon qu’il s’agit des parts de SCPI à capital fixe ou des parts de SCPI à capital variable.
Les SCPI obéissent à deux modes de vente différents. Pour les SCPI à capital fixe, il est possible de les vendre de gré à gré ou sur le marché secondaire dédié à cet effet. En ce qui concerne les SCPI à capital variable, il faut passer par une société de gestion à qui l’on soumet une demande de retrait. Le prix de revente SCPI varie selon qu’il s’agit d’une Société civile de placement immobilier à capital fixe ou à capital variable.
Revente des parts de SCPI à capital fixe
La revente des parts de SCPI à capital fixe nécessite un formulaire de vente qu’il faut envoyer à la société de gestion. Dans ce formulaire, il faut mentionner le nombre de parts que vous souhaitez céder. Il faut aussi indiquer le prix de vente qui vous intéresse. Une fois adressé à la société de gestion, votre ordre de vente est enregistré et confronté aux carnets d’ordres.
Confrontation entre offre et demande
Le carnet d’ordres se présente ainsi comme le document qui recense tous les ordres de vente, c’est-à-dire les parts de SCPI à capital fixe que veulent céder les associés. Ce document comporte aussi l’ensemble des ordres d’achat émis par les investisseurs qui souhaitent acquérir des parts de SCPI. La tenue et la mise à jour du carnet d’ordre incombent uniquement à la société de gestion.
Ce que vous devez savoir, c’est que sur le marché secondaire sur lequel s’effectuent toutes les transactions des SCPI à capital fixe, la société de gestion, par le biais du carnet d’ordres, fait jouer l’offre et la demande.
Dans le carnet d’ordres, plus précisément dans le bloc dédié aux ordres d’achat, l’épargnant peut trouver le nombre de parts de SCPI qu’il peut acquérir. Il peut ainsi fixer le prix maximum qu’il est prêt à payer pour les avoir. Il en est de même pour les ordres de vente. Dans ce bloc, l’associé précise le nombre de parts à céder et le prix minimum qu’il peut prendre. Il revient alors à la société de gestion de confronter les ordres de vente et les ordres d’achat.
Suite à cette confrontation, un prix d’exécution est fixé. Une fois exécuté, l’ordre de vente est retiré du carnet d’ordre. Les ordres non exécutés restent dans le carnet d’ordres. Il y restent en attendant une prochaine échéance à laquelle la confrontation des ordres de vente et les ordres d’achat aura lieu.
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En résumé
En résumé, la revente des parts de SCPI à capital fixe résulte d’une confrontation de l’offre et de la demande sur le marché secondaire. La confrontation des ordres d’achat et des ordres de vente a lieu chaque trimestre au minimum sur le plan légal. Il revient néanmoins à chaque société de gestion de déterminer à quel moment elle peut procéder à la confrontation des offres. Il peut s’agir d’une confrontation hebdomadaire, bimensuelle ou mensuelle. Le but des confrontations est de fixer le prix d’exécution. La revente des SCPI à capital fixe peut aussi faire l’objet d’un marché de gré à gré. Dans ce cas, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur le prix de rachat SCPI.
Mais qu’elles se vendent sur le marché secondaire ou à gré à gré, les SCPI à capital fixe feront l’objet d’une commission à payer à la société de gestion. Il ne faut pas oublier que le Trésor public doit bénéficier des droits de mutation. Ceux-ci s’élèvent à 5% de la vente.
Revente des parts de SCPI à capital variable
La revente de parts de SCPI à capital variable exige d’envoyer un courrier recommandé à la société de gestion avec accusé de réception. L’objet de ce courrier est de demander à la société de gestion de racheter vos parts de SCPI.
Rachat des parts par la société de gestion
Pour ce qui est de la revente des SCPI à capital variable, le prix d’achat est connu à l’avance. Il fait l’objet d’une publication de la part de la société de gestion. L’exécution de la demande de rachat et le remboursement des parts s’effectuent à condition qu’il y ait des souscriptions pour un montant similaire au moins.
Néanmoins, si les demandes de retrait ou de rachat sont plus nombreuses que les demandes de souscription, alors la société de gestion peut mettre sur pied un marché secondaire. Dans ce cas, le fonctionnement de ce marché secondaire sera pareil à celui des SCPI à capital fixe.
Ce que vous devez savoir, c’est que la plupart des SCPI à capital variable disposent d’un fonds de remboursement. Cette réserve de liquidité leur permet alors d’acheter vos parts de SCPI à un prix défini.
Le prix auquel les parts de SCPI à capital variable sont rachetées constitue ce qu’on appelle aussi une valeur de réalisation. Il est fixé et inscrit dans le rapport annuel des SCPI à capital variable.
Si durant une année (12 mois), environ 10 % des ordres d’achat des SCPI à capital variable n’ont pas été exécutés, alors la société de gestion doit en informer l’AMF. Deux mois après, elle devra convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de vendre les biens pour rétribuer les associés. C’est généralement le cas si vous êtes nombreux à vouloir revendre vos parts de SCPI à capital variable.
En résumé
En clair, comme vous pouvez le constater, à la différence des SCPI à capital fixe, c’est la société de gestion qui rachète les parts de SCPI à capital variable. La revente des parts de SCPI à capital variable obéit à une valeur de retrait / rachat fixée par la société de gestion au moment de la souscription. Les SCPI à capital variable doivent détenir des fonds qui représentent 10% de leur capitalisation au cas où certains souscripteurs doivent vendre leurs parts de SCPI.
A quel moment vendre ses parts de SCPI ?
En dehors des SCPI fiscales, il n’existe aucune durée de détention minimale pour revendre ses parts de SCPI. Ceci dit, vous pouvez vendre vos parts de SCPI quand vous le souhaitez.
À tout moment, mais le plus tard serait le mieux
Néanmoins, il s’agit d’un placement à long terme. Il vaut mieux conserver vos parts de SCPI pendant 8 ou 10 ans au moins pour que ce placement soit rémunérateur. Mais comme avec l’assurance-vie, vous pouvez procéder au retrait quand vous le souhaitez. Il vaut mieux donc, si vous savez que vous aurez besoin d’argent à moyen terme, investir dans un livret d’épargne ou dans les comptes à terme. Et si le but de votre placement en SCPI n’est pas purement dans une logique d’investissement, alors vous intéresser à l’investissement en SCI, notamment si vous souhaitez transmettre un patrimoine immobilier à vos héritiers.
L’AMF ou les sociétés de gestion vous conseilleront de conserver vos parts de SCPI le plus longtemps possible.
Ce conseil vient de ce que la rentabilité de l’investissement en SCPI n’est pas garantie les premières années. Aussi, vous pouvez perdre une partie de votre capital en vendant vos parts de SCPI très tôt.
En effet, détenir des parts de SCPI sur une courte période réduit considérablement leur rendement. Les intérêts n’ont pas eu le temps de se cumuler dans ce cas.
Autres considérations importantes
Voici d’autres considérations utiles à garder à l’esprit en ce qui concerne la revente de part de SCPI :
- En cas de retrait, il y a des frais à payer. Ceux-ci représentent entre 8 et 10% du capital.
- Si vous êtes passé par un crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI, vous devez payer des pénalités bancaires au moment de la revente.
- Enfin, vous perdez vos avantages fiscaux si vous revendez vos parts de SCPI fiscales Pinel ou Malraux.
Qu’il s’agisse des SCPI à capital fixe ou à capital variable, le délai de revente est non garanti. Les délais de revente se fixent en tenant compte du nombre de parts inscrites à la revente ou à l’achat. Dans un cas ou dans l’autre, il y a un risque de liquidité et un risque de capital. D’une part, les délais de revente découlent de l’offre et de la demande. D’autre part, il y a un risque de perte de la valeur de l’objet à revendre.
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En résumé
En résumé, il n’y a aucun délai de détention pour revendre vos parts de SCPI, à moins qu’il ne s’agisse des SCPI fiscales. Vous pouvez procéder à la revente de SCPI à tout moment. Il s’agit cependant d’un investissement qui, pour être profitable, doit se faire à long terme.
En raison des frais qui s’appliquent à l’achat comme à la vente, il vaut mieux conserver le plus longtemps possible vos parts de SCPI. Vous évitez ainsi un risque de perte de capital. Il ne faut pas oublier que les pertes peuvent être plus importantes si vous êtes passé par un prêt pour acquérir des parts de SCPI. Toutefois, notez quand même que le délai minimum prévu pour revendre des parts de SCPI à capital variable est de deux semaines.
Optimiser la revente de ses parts de SCPI
Pour maximiser la rentabilité lors de la revente de vos parts de SCPI, il est crucial de bien choisir le moment de la vente. Les périodes de marché tendu, où la demande de parts de SCPI est élevée, peuvent offrir des opportunités pour vendre à un prix avantageux. Il est également conseillé de suivre régulièrement les performances des SCPI et les conditions du marché immobilier pour déterminer le moment le plus propice.
En complément, si vous envisagez de réinvestir après la vente, envisagez d’opter pour des SCPI de rendement. Celles-ci sont connues pour offrir des taux de distribution intéressants sur le long terme. Vous pouvez en savoir plus sur l’acquisition de parts de SCPI pour diversifier et optimiser votre portefeuille.
Par ailleurs, il est judicieux de consulter un conseiller financier avant de prendre toute décision de revente, afin de s’assurer que celle-ci s’inscrit bien dans votre stratégie patrimoniale à long terme. Une planification rigoureuse vous aidera à minimiser les risques fiscaux et financiers associés à la revente des parts de SCPI.
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