Lorsque vous souhaitez vendre votre logement actuel pour en faire l’acquisition d’un autre, il est possible que vous soyez parfois à court de liquidité. Il faut alors penser à différentes solutions de financement. Parmi celles-ci, figure le prêt relais. Cette solution de financement de projet d’achat d’un nouveau logement vous est proposée par votre banque. Mais avant de vous engager, il est important de savoir comment cela fonctionne. Dans cet article, nous vous disons tout sur le fonctionnement du crédit relais.
Sommaire :
Définition et caractéristiques du prêt relais
Avant de parler de son fonctionnement, il est important de voir de quoi il s’agit exactement et quelles sont ses caractéristiques.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est un service bancaire. Il s’adresse aux personnes propriétaires d’un bien immobilier, mais désireuses de le revendre pour en acquérir un nouveau. Il peut s’agir de propriétaires, de secundo-accédants et des investisseurs locatifs. Notez que les primo-accédants ne sont pas concernés par ce type de prêt immobilier. Il a été mis en place par les banques afin de répondre au problème de décalage de trésorerie entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un autre.
Le crédit relais permet donc à un propriétaire de devenir propriétaire d’un nouveau bien immobilier (en l’occurrence un logement) avant la vente de son logement actuel. En d’autres termes, il s’agit d’un crédit de transition d’une courte durée. Le montant alloué est en fonction de la valeur du logement actuel.
La finalité ici est de ne pas attendre de vendre le premier logement pour pouvoir acheter le second. Il permet au propriétaire d’avoir le temps de trouver un acheteur sans le pousser à brader son logement actuel.
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Quelles sont les caractéristiques du prêt relais ?
Le prêt relais répond à des caractéristiques bien particulières, relatives à son objet, sa durée, ses indemnités de remboursement anticipé et à son fonctionnement.
- Sur son objet, ce prêt est un crédit transitoire. Il permet de financer l’achat d’un nouveau bien en attendant d’avoir les fonds nécessaires.
- Sur sa durée, il est un prêt de courte durée (court terme). Ce prêt immobilier est en général de 24 mois.
- Sur ses indemnités de remboursement anticipé (IRA), le crédit relais ne comporte aucune indemnité de remboursement anticipé. Cela fait d’ailleurs partie de la nature même de ce type de prêt.
- Sur son fonctionnement, le prêt relais se comporte comme un prêt in fine, sur la base du principe du différé (remboursement différé). C’est dire que tant que le premier logement n’est pas vendu, le propriétaire emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt et l’assurance emprunteur.
Le capital n’est alors soldé qu’après la vente du bien, et ceci, sans aucune pénalité liée à l’anticipation du remboursement.
Types de prêts relais
Il existe trois types de prêts relais, à savoir :
- Le prêt relais sec ;
- Le prêt relais associé ;
- Le prêt relais rachat.
Qu’est-ce qu’un prêt relais sec ?
Le prêt relais sec est un emprunt bancaire qui finance la totalité de l’achat du prochain logement. L’emprunteur n’a donc pas besoin de faire un apport de fonds propres. Le crédit relais sec n’est pas couplé non plus à un autre prêt. Ce type de crédit est assez particulier et n’est envisageable que dans des cas très limités.
Pour pouvoir profiter d’un crédit relais sec, l’emprunteur ne doit avoir aucune dette en cours auprès de banque chez laquelle il sollicite le prêt. En outre, le logement à acheter doit avoir un prix inférieur à celui du logement à vendre. Il peut alors s’agir d’un espace plus petit, ou alors d’un achat dans une ville moins chère.
Dans le cas d’un prêt relais sec, les mensualités à rembourser par l’emprunteur seront alors moindres, vu qu’il ne s’agira que d’un remboursement de crédit.
Qu’est-ce qu’un prêt relais associé ?
Le prêt relais associé, encore appelé prêt relais acquisition ou adossé sert à financer l’achat d’un logement plus grand et donc plus coûteux que celui actuel. Il est également requis lorsque l’emprunteur déménage dans une ville ou région plus chère. Ici, le crédit relais sec ne sera pas adapté comme solution de financement.
Dans ce genre de cas, le crédit relais est associé à un prêt bancaire classique ou conventionné amortissable. Le but de ce second prêt est de financer la somme restante pour l’acquisition du nouveau logement. Lorsque l’emprunteur fait le choix de ce type de crédit relais, il doit s’attendre à rembourser de nouvelles mensualités. Le choix du prêt associé doit donc être mûrement réfléchi.
Le crédit relais acquisition ou adossé prend également le nom de prêt relais à long terme. En effet, tant que la vente du bien n’a pas eu lieu, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du crédit relais et les mensualités du crédit.
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Qu’est-ce qu’un prêt relais rachat ?
Le prêt relais rachat est un type tout à fait exceptionnel. Son principe est assez simple. Il consiste pour un emprunteur à faire racheter son crédit relais par une banque. Ce qui permet de lisser l’ensemble de ses mensualités. Ce type de prêt est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du crédit relais.
Le crédit relais rachat rallonge la durée du prêt, mais permet de réduire les mensualités. Le remboursement du capital commence tout de suite, mais il offre la possibilité à l’emprunteur de ne pas être soumis à une date butoir pour la vente de son bien immobilier.
Il faut dire que certains emprunteurs peuvent par ailleurs profiter d’un crédit relais avec franchise totale. Cette variable leur permet de payer en plus du capital, le montant des intérêts et l’assurance uniquement lorsque le bien est vendu. Cette possibilité est souvent fonction de la situation de l’emprunteur et de la politique de la banque.
En somme, le crédit relais rachat reste une solution onéreuse, en dépit de ses avantages.
Fonctionnement d’un prêt relais
Pour bien maîtriser le fonctionnement du crédit relais, il faut répondre à la question du calcul du montant du prêt, de sa durée et de son taux.
Comment calculer le montant du prêt relais ?
Le montant du prêt relais est déterminé à partir de la valeur du logement ou du bien immobilier à vendre. C’est dire donc qu’il est important de bien maitriser cette valeur avant de s’engager. Pour ce faire, l’emprunteur peut recourir à une estimation de la valeur de son bien immobilier. Cette estimation doit être faite par un professionnel. C’est d’ailleurs l’une des exigences que posent les banques avant d’accéder à la demande de crédit relais de l’emprunteur. Le professionnel qui va estimer la valeur du bien immobilier de l’emprunteur tiendra compte des facteurs suivants :
- Les caractéristiques du logement :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) :
- Le contexte économique :
Il est important de savoir que le prêt relais représente environ 60 % à 80 % du montant du logement à vendre. Toutefois, il est possible d’avoir auprès de la banque, un montant de prêt plus ou moins élevé. Tout dépendra alors du niveau d’avancement du projet d’achat de logement.
La décision de la banque sur le montant du prêt est fonction du montant du bien à acheter, le capital restant dû, l’apport personnel de l’emprunteur, la durée du prêt et enfin le taux d’intérêt.
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Quels sont le délai d’obtention et le taux du crédit relais ?
Lorsque le projet immobilier est formalisé, le propriétaire emprunteur peut désormais solliciter son établissement bancaire pour avoir un crédit relais. Le délai d’obtention du crédit est alors généralement compris entre 30 et 45 jours ouvrés. Ce délai est compté à partir de la date de dépôt du dossier.
Pour ne pas perdre de temps, il est recommandé à l’emprunteur de constituer son dossier bien avant la signature du compromis de vente. Il est également possible pour lui de se faire accompagner par un professionnel. Un courtier spécialisé en prêt relais peut s’avérer d’un soutien capital pour ce genre d’opérations.
Le taux d’un prêt relais est variable. Il est cependant légèrement supérieur au taux d’un prêt classique. Le taux du crédit relais présente généralement une majoration de 0,10 à 0,30 % du barème des taux classique.
Cependant, cela varie d’une banque à une autre, tenant compte également de la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur.
S’agissant de son coût, le montant d’un crédit relais comprend de manière générale les composantes suivantes :
- Le capital qui s’élève entre 50 à 70 du montant du bien mis en vente ;
- Le taux d’intérêt généralement supérieur à celui d’un prêt classique ;
- Les frais de dossier ou commissions bancaires ;
- Les frais d’assurance emprunteur.
Le prêt relais est une solution de financement assez avantageuse pour tout propriétaire qui souhaite vendre son logement pour en acheter un autre. Ses caractéristiques, ses types et son fonctionnement présentés dans cet article doivent être bien maîtrisés avant de le solliciter.
