Que ce soit pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, des études ou de simples besoins de consommation, les banques offrent des possibilités de crédit. Mais l’obtention d’un crédit n’est pas toujours garantie, car la banque analyse votre demande en tenant compte de plusieurs critères, dont la capacité d’emprunt est le plus important. Bien comprendre le calcul de la capacité d’emprunt, ses implications pratiques vous permettra de mieux préparer vos demandes de crédit et planifier vos finances.
Sommaire :
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente la somme maximale que vous êtes en mesure d’obtenir en crédit pour le projet que vous voulez financer. Lorsque vous demandez un prêt, le banquier détermine le montant que vous êtes capable de rembourser, compte tenu de votre situation financière. En effet, il n’est pas possible ou souhaitable d’accorder un prêt dont le montant du remboursement est supérieur à vos revenus disponibles, ou un prêt qui ne vous permet plus de vivre décemment une fois votre remboursement mensuel effectué.
Formule
De façon générale, le remboursement de prêt aux particuliers se fait sur une base mensuelle. Le calcul de la capacité d’emprunt consiste à déterminer le montant maximal que vous pourrez consacrer chaque mois au paiement des traites de votre emprunt. Capacité d’emprunt = (Somme des revenus – Somme des charges) X 35 %.
Capacité d’emprunt = (Somme des revenus – Somme des charges) X 35 %
La différence entre les revenus et les charges met en évidence un disponible mensuel appelé reste à vivre. Seulement, la banque n’est pas autorisée à prélever plus de 35% de ce montant. Ce taux est appelé taux d’endettement.
Avant 2022, il était fixé à 33.3 % et a été revu à la hausse par le Haut Conseil de stabilité financière. Ce seuil vise à éviter les situations de surendettement qui sont désavantageuses tant pour le prêteur que l’emprunter. En effet, des niveaux d’endettement élevés augmentent le risque de crédit pour la banque (chances de non-remboursement) et peuvent diminuer gravement la qualité de vie de l’emprunteur, avec un risque de faillite.
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Les étapes du calcul de la capacité d’emprunt
Voici dans les points ci-dessous les étapes à suivre et les éléments à considérer pour calculer la capacité d’emprunt.
Le calcul des revenus
Vous devrez faire une liste de vos entrées d’argent. Si la liste doit être exhaustive, vous devez retenir des revenus réguliers et certains. On peut retenir :
- Les salaires nets. On peut retenir les primes contractuelles ainsi que le 13ème mois)
- Les revenus professionnels (bénéfices commerciaux, industriels, agricoles et non commerciaux)
- Pour les propriétaires, les revenus fonciers sur lesquels un coefficient réducteur est appliqué pour tenir compte des vacances.
- Les diverses pensions : alimentaires, de retraite, de handicap…
- Les gains issus de tout placement financier.
Il est possible d’intégrer les revenus d’un co-emprunteur, par exemple un conjoint dans une procédure de crédit immobilier.
Les charges à intégrer
Il s’agit des charges suivantes :
- Traites de tous les crédits en cours (à l’exception de ceux qui courent sur moins de 6 mois) : crédit immobilier, crédit consommation, crédit auto, prêt travaux, etc.
- Rentes et pension à verser
- Factures d’énergie
- Scolarité
- Arriérés d’impôts (retenus pas certaines banques dans le calcul).
Le reste à vivre
Il s’agit du montant que vous obtenez en soustrayant toutes les charges à vos revenus. En théorie, c’est en lui appliquant le taux d’endettement maximum que vous obtenez la capacité d’emprunt.
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Usage pratique de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est utilisée seule ou avec d’autres éléments / informations dans la pratique dans différents buts. Découvrez dans les sous-sections ci-dessous quelques cas d’usage pratique de la capacité d’emprunt.
Usage 1 : les prêts immobiliers
Le calcul de la capacité d’emprunt intervient dans l’octroi des crédits immobiliers. Seulement, elle n’est pas la variable centrale, mais la composante d’une autre donnée : la capacité d’achat.
Le but de l’opération étant l’acquisition d’un bien (logement ou résidence secondaire) ou le financement de travaux, on calcule une valeur d’achat qui permet de déterminer la valeur maximale du bien à acquérir.
Dans cette optique, les fonds que le banquier peut fournir en fonction de la capacité d’emprunt ne sont pas les seuls intégrés dans la capacité d’achat. Au cas où, ils sont insuffisants, l’emprunteur peut mobiliser d’autres ressources. Il s’agit notamment de l’apport personnel et du crédit à taux zéro.
L’apport personnel
C’est un élément dans le crédit immobilier. C’est une somme d’argent que l’emprunteur dépose avant l’octroi du crédit et qui contribue au financement de l’acquisition immobilière. Il peut être requis par le banquier, avec un montant correspondant à un pourcentage de la valeur totale du bien. L’emprunteur peut aussi volontairement augmenter son apport, notamment si la capacité d’emprunt s’avère insuffisante.
Le crédit à taux zéro (CTZ)
Le prêt à taux zéro est une forme de crédit immobilier qui permet d’obtenir des fonds sans intérêts. Ce type d’offre est soumis à conditions, parmi lesquelles les plus importantes sont : être un primo acquérant, investir dans de l’immobilier neuf, avoir des revenus inférieurs à un certain seuil, la localisation du bien immobilier. Le montant accordé en PTZ doit être inférieur à 40% de la valeur d’acquisition finale du bien.
Une autre spécificité des crédits immobiliers est le taux d’endettement différentiel. Ce dernier est calculé dans le cadre du financement des projets immobiliers locatifs. Si le taux d’endettement correspond au volume de la dette au net à vivre, le taux d’endettement différentiel va intégrer le solde investisseur dans le calcul du reste à vivre. Le solde investisseur correspond à la différence entre les revenus fonciers et les charges foncières du bien à financer.
Usage 2 : la durée d’emprunt
Dans la pratique, la capacité d’emprunt et la durée de remboursement du prêt sont deux variables qui s’utilisent de manière itérative. Il peut arriver que pour un crédit ayant un montant et une durée de remboursement donnés, la capacité d’emprunt soit inférieure au montant de la traite mensuelle. Toute chose étant égale par ailleurs, le fait d’allonger la durée du prêt va réduire le montant de la traite mensuelle. Il est donc possible dans certains cas d’allonger la durée du crédit pour obtenir une capacité d’emprunt satisfaisante.
Usage 3 : les seuils minimaux du reste à vivre
Il arrive que certaines banques considèrent le net à vivre comme un critère pertinent pour l’octroi d’un crédit.
Dans cette optique, le banquier considère que, même dans le cas où le niveau d’endettement n’est pas maximal, un certain niveau de reste à vivre constitue déjà une source de risque supplémentaire.
Ce niveau de risque varie en fonction de la composition du foyer de l’emprunteur (célibataire, foyer avec ou sans enfants) et du niveau de vie de la région habitée. Chaque banque possède ses propres grilles et indicateurs.
Dans la pratique, les fourchettes utilisées comme reste à vivre minimum se présentent ainsi :
- 800 à 1.000 euros de reste à vivre pour un célibataire
- 750 à 1.100 euros pour un couple sans enfants
- 200 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge
Usage 4 : les facteurs additionnels
La capacité d’emprunt et le niveau d’endettement sont des variables importantes. Les banquiers se basent aussi sur d’autres éléments complémentaires dans l’analyse de votre demande de prêt :
- Situation professionnelle
- Situation familiale
- Autres crédits en cours, qu’il s’agisse d’un prêt étudiant, d’un crédit conso, auto, ou autre
- Historique bancaire (volume moyen en compte courant, performance des prêts précédents, etc.)
- Épargne et votre patrimoine
- Âge, hygiène de vie et état de santé
En somme, la capacité d’emprunt est une notion centrale dans le processus d’obtention d’un crédit. Son calcul permet de déterminer si un emprunteur peut supporter les traites d’un prêt avec des paramètres précis. L’usage pratique de cette notion dépend de plusieurs paramètres (revenus, charges, taux d’intérêt, assurance, etc.) et peut varier d’une banque à l’autre. Des simulateurs permettent d’intégrer tous ces paramètres afin d’obtenir un calcul précis. Ces simulations peuvent vous éclairer dans votre recherche de financement choisissant la meilleure offre bancaire, en modifiant le montant ou la durée de votre prêt.
