Acheter un bien immobilier en France depuis l’étranger est aujourd’hui beaucoup plus simple qu’il y a quelques années. Recherche, visites virtuelles, échanges avec le notaire et certaines signatures peuvent être organisés sans rentrer systématiquement en France. En revanche, toutes les étapes ne peuvent pas être entièrement dématérialisées.
Sommaire :
Quelles démarches peut-on réaliser à distance pour acheter un bien immobilier ?
La plupart des premières étapes d’un achat immobilier peuvent être réalisées depuis son pays de résidence. L’objectif est surtout de préparer au maximum le dossier avant de devoir éventuellement se déplacer ou de donner procuration.
Le parcours peut notamment comprendre :
- la définition du budget et des critères de recherche ;
- la recherche d’annonces immobilières ;
- les échanges avec les agences et les vendeurs ;
- les visites en visioconférence ;
- la constitution du dossier de financement ;
- les échanges de documents avec le notaire ;
- la signature de certains documents par voie électronique ;
- l’établissement d’une procuration pour être représenté en France.
Cette organisation concerne aussi bien les Français vivant à l’étranger que les autres expatriés souhaitant acheter un logement ou réaliser un investissement en France. Bercy confirme que la recherche, les échanges et une partie de la transaction peuvent être organisés à distance, notamment pour une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Définir son projet avant de commencer les recherches
La première étape consiste à préciser son projet immobilier. Depuis l’étranger, il est encore plus important de déterminer à l’avance le budget disponible, le type de logement recherché et la localisation souhaitée.
Un acheteur peut ainsi cibler une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Les critères peuvent également porter sur la surface, le nombre de pièces, les transports, les commerces ou encore les perspectives d’évolution du quartier.
La localisation mérite une attention particulière. Un appartement à Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille ne répondra pas aux mêmes objectifs patrimoniaux ou locatifs. Pour un bien situé près de la Seine, par exemple, l’environnement immédiat, les risques naturels et les éventuelles contraintes d’urbanisme doivent être vérifiés avant de s’engager.
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Peut-on chercher et visiter un bien depuis l’étranger ?
Oui. La recherche immobilière peut largement être effectuée en ligne, à condition de ne pas se limiter aux photographies publiées dans les annonces.
Les agences peuvent proposer des visites en visioconférence ou transmettre des vidéos détaillées du logement. Il est également possible de demander des informations complémentaires sur l’immeuble, le quartier et son environnement.
Pour un acheteur qui ne peut pas se déplacer, faire appel à un chasseur immobilier peut être une solution pratique. Ce professionnel peut effectuer une présélection des biens, organiser les visites et transmettre des comptes rendus détaillés. Bercy recommande d’ailleurs de pouvoir déléguer les recherches ou les visites à un professionnel lorsque l’éloignement complique le déplacement.
Une visite virtuelle ne remplace toutefois pas toujours une visite physique.
Les images peuvent masquer certains défauts, comme le bruit, l’état réel des parties communes ou la luminosité. Lorsque cela est possible, il reste donc préférable de faire visiter le bien par une personne de confiance ou un professionnel indépendant.
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Comment financer un achat immobilier depuis l’étranger ?
Le financement doit être anticipé dès le début du projet d’achat. Si vous empruntez en France, la banque examinera notamment votre situation professionnelle, vos revenus, votre apport et votre capacité de remboursement.
Un dossier de financement peut en grande partie être constitué à distance. Les documents sont généralement transmis sous forme numérique et les échanges avec le conseiller bancaire peuvent avoir lieu par téléphone ou visioconférence.
Pour un Français résident à l’étranger, certaines particularités peuvent toutefois compliquer l’obtention du crédit. Les revenus perçus hors de France, la devise dans laquelle ils sont versés ou encore la situation fiscale de l’emprunteur peuvent être pris en compte dans l’étude du dossier.
Il est donc préférable de vérifier sa capacité d’emprunt avant de rechercher activement un bien. Cela permet d’éviter de s’engager sur un appartement ou une maison dont le financement serait finalement difficile à obtenir.
Le compromis de vente peut-il être signé à distance ?
La réponse dépend de la forme retenue pour la signature et des modalités prévues dans le dossier. Dans de nombreux cas, la signature du compromis de vente peut être organisée sans que l’acquéreur vivant à l’étranger soit physiquement présent en France.
Une procuration peut notamment permettre à une personne désignée de signer certains documents au nom de l’acheteur. Le notaire détermine alors la forme de procuration adaptée à l’opération.
Il faut cependant éviter de confondre signature électronique et comparution totalement à distance.
Le fait qu’un document soit électronique ne signifie pas automatiquement que l’acquéreur peut signer l’acte de vente depuis son domicile à l’étranger.
Les Notaires de France précisent notamment que la possibilité pérenne de comparution à distance concerne les procurations authentiques, tandis que l’acte de vente lui-même n’est pas, de manière générale, signé par l’acquéreur depuis son domicile.
Comment fonctionne la procuration notariée à distance ?
La procuration notariée permet à l’acquéreur de donner pouvoir à une autre personne pour accomplir une démarche ou signer un acte en son nom. C’est particulièrement utile lorsque l’acheteur ne peut pas revenir en France au moment prévu.
Depuis le décret du 20 novembre 2020, un notaire peut établir une procuration authentique avec comparution à distance. Le dispositif repose notamment sur une visioconférence sécurisée, une vérification de l’identité et une signature électronique qualifiée.
Concrètement, le notaire indique les documents nécessaires et organise la procédure. Selon le dispositif utilisé, l’acquéreur doit notamment disposer d’une pièce d’identité valide, d’un ordinateur équipé d’une webcam, d’un téléphone portable et d’une connexion Internet suffisamment stable.
La personne mandatée peut ensuite signer en France selon les pouvoirs qui lui ont été accordés. Il est important de lire attentivement la procuration avant de la signer : elle définit précisément l’étendue du pouvoir donné au mandataire.
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Peut-on signer l’acte de vente sans rentrer en France ?
C’est ici que la nuance est essentielle. L’acte authentique de vente ne doit pas être considéré comme un simple document que l’on signe depuis son ordinateur à l’étranger.
Dans certaines situations, l’acheteur peut être représenté par procuration. Le notaire organise alors la signature avec le mandataire présent en France. Les modalités exactes dépendent notamment de la nature de l’opération et des garanties prévues.
Les Notaires de France indiquent également que deux notaires peuvent intervenir à distance lorsque les parties sont présentes dans des études différentes. Dans ce cas, les professionnels communiquent entre eux et les signatures sont réunies dans un même acte authentique électronique.
Pour un achat classique, il faut donc demander au notaire, dès l’ouverture du dossier, quelles étapes nécessitent une présence physique et lesquelles peuvent être effectuées par procuration.
Quelles précautions prendre avant un achat immobilier à distance ?
La distance augmente le risque de passer à côté d’informations visibles lors d’une visite sur place. Il faut donc renforcer les contrôles plutôt que chercher à tout dématérialiser.
Avant de signer, vérifiez notamment :
- l’adresse exacte et l’environnement du bien ;
- l’état général du logement et de l’immeuble ;
- les diagnostics immobiliers ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale en copropriété ;
- les charges et éventuels travaux votés ;
- les règles d’urbanisme applicables ;
- les servitudes éventuelles ;
- la situation juridique du vendeur ;
- les conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat.
Il peut aussi être utile de demander des photographies complémentaires ou une visite vidéo détaillée. Pour un investissement locatif, renseignez-vous également sur le niveau des loyers, la demande locale et les contraintes applicables à la location.
Cette vigilance est particulièrement importante pour un investissement locatif. Un bien intéressant sur le papier peut présenter une rentabilité différente une fois les charges, la fiscalité, les travaux et les périodes de vacance intégrés.
Le notaire peut-il gérer le dossier avec vous à distance ?
Oui, une grande partie des échanges avec le notaire peut être effectuée à distance. Les pièces justificatives peuvent être transmises par voie numérique et les rendez-vous peuvent être organisés en visioconférence lorsque l’étude dispose des outils nécessaires.
Pour un Français vivant à l’étranger, il est judicieux de contacter le notaire suffisamment tôt. Celui-ci pourra expliquer les documents à fournir, vérifier les modalités de représentation et préciser les étapes nécessitant éventuellement une intervention physique.
Le notaire constitue également un interlocuteur essentiel pour sécuriser l’achat. Il vérifie notamment la situation juridique du bien et prépare l’acte authentique de vente.
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Faut-il obligatoirement revenir en France ?
Pas nécessairement. Un achat à distance peut être organisé sans retour en France lorsque les visites, les formalités et la signature peuvent être correctement déléguées ou réalisées selon les dispositifs prévus.
La situation varie néanmoins selon le type de bien et l’opération. Une acquisition dans le neuf, une VEFA, un achat avec garantie hypothécaire ou un montage juridique particulier peuvent imposer des formalités spécifiques.
La meilleure approche consiste donc à déterminer dès le départ avec le notaire ce qui peut être effectué à distance. Cela évite de découvrir tardivement qu’une présence physique ou une procuration particulière est nécessaire.
En définitive, acheter un bien immobilier en France depuis l’étranger est désormais compatible avec de nombreuses démarches à distance. La recherche, le financement, les échanges avec le notaire et certaines procurations peuvent être organisés sans multiplier les déplacements.
L’essentiel est de préparer soigneusement chaque étape et de déterminer avec le notaire les formalités qui nécessitent encore une présence en France.
